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Eigentümergemeinschaft kann nur über Heizungsanlage im Gemeinschaftseigentum beschließen

12.09.2011

Sonder- oder Gemeinschaftseigentum – das ist auch bei Zentralheizungen immer wieder die Frage. Dass die Heizzentrale und die Steigleitungen zum Gemeinschaftseigentum gehören, ist unbestritten. Heizkörper und die dazugehörenden Leitungen zur Zentralheizung können dagegen durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden, entschied der Bundesgerichtshof  (BGH) am 8. Juli dieses Jahres (V ZR 176/10). 

Nach § 5 Abs. 2 WEG sind – unabhängig von ihrer Lage in Räumen des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums – nur solche Einrichtungen im Gemeinschaftseigentum, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Allen Wohnungseigentümern dienen bei einer Zentralheizung nur die Heizzentrale und die zentralen (Steig-)Leitungen zur Verteilung der Heizwärme: Ohne sie könnten die Wohnungen nicht geheizt werden. Die Heizkörper in den Wohnungen und die dazugehörigen Anschlussleitungen dienen dagegen nur den einzelnen Wohnungseigentümern – und können daher dem Sondereigentum zugeordnet werden, stellte der BGH klar. 
Die unterschiedliche Zuordnung zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum hat auch Folgen für die Erneuerung der Heizungsanlage: Gehören Heizkörper und die dazugehörige Leitungen zum Sondereigentum, kann die Eigentümergemeinschaft zwar eine Erneuerung der gemeinschaftlichen Heizungsteile beschließen – sie darf einzelnen Eigentümern aber nicht vorschreiben, wann sie die Arbeiten an den Verteilungsleitungen und Heizkörpern durchführen lassen müssen. 
Die BGH-Richter gaben einem Eigentümer (teilweise) Recht, der gegen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft geklagt hatte. Obwohl laut Teilungserklärung der WEG mit 36 Eigentümern „die Vor- und Rücklaufleitung und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung“ im Sondereigentum der Wohnungseigentümer stehen, beschloss die Gemeinschaft die Erneuerung der Heizzentrale, der Steigleitungen sowie aller notwendigen Verteilungsleitungen und Heizkörper. Die Kosten in Höhe von 496.000 € sollten in zwei Raten durch eine Sonderumlage von 110.000 Euro für das Gemeinschaftseigentum und von 205.900 Euro für das Sondereigentum aufgebracht werden.
Die Erneuerung der Heizzentrale und der Steigleitungen und die dafür geforderte Sonderumlage beanstandeten die BGH-Richter nicht: Sie entsprechen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Erneuerung einer alten Heizungsanlage kann auch dann als modernisierende Instandsetzung beschlossen werden, wenn die Erneuerung technisch noch nicht zwingend ist und die Kosten nicht durch die Instandhaltungsrücklage gedeckt sind. 
Dagegen sind die Beschlüsse über eine Erneuerung der Heizkörper und der dazugehörigen Anschlussleitungen in den Wohnungen und über die dafür vorgesehene Sonderumlage nichtig. Da sie das Sondereigentum betreffen, hat die Eigentümergemeinschaft keine Beschlusskompetenz.  Eigentümer können im Prinzip selbst entscheiden, ob und wann sie ihr Sondereigentum renovieren. Die Gemeinschaft muss jedoch nicht auf die Heizungssanierung verzichten, weil vorhandene alte Heizkörper und Anschlussleitungen nicht angeschlossen werden können, die neue Anlage beschädigen oder die Aggregate stören. „Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind“, urteilten die Richter 
Über Sonder- und Gemeinschaftseigentum informiert auch „Der Modernisierungs-Knigge für Wohnungseigentümer“, den Mitglieder von wohnen im eigentum zum Preis von 14,90 Euro (inklusive Versandkosten, gegen Vorkasse) bei der Geschäftsstelle, Thomas-Mann-Str. 5, 53111 Bonn, kundencenter@wohnen-im-eigentum.de, Tel. 0228/ 30412670, Fax 0228 / 721 58 73 bestellen können.