16.03.2011
Regelmäßige Hausgeldzahlungen sind für die Eigentümergemeinschaft äußerst wichtig. Nur wenn die Eigentümer ihre Beiträge pünktlich und vollständig zahlen, bleibt die Gemeinschaft zahlungs- und handlungsfähig und kann ihren Verpflichtungen nachkommen. Müssen Eigentümergemeinschaften Hausgeldrückstände einklagen, können sie nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs Prozesskostenhilfe beantragen (siehe Rundbrief 9 / 2010). Die säumigen Miteigentümer von der Eigentümerversammlung ausschließen und ihnen das Stimmrecht entziehen, dürfen sie indes selbst dann nicht, wenn die Teilungserklärung diese Möglichkeit ausdrücklich vorsieht.
Die Richter des Bundesgerichtshofs gaben im Dezember 2010 einer Wohnungseigentümerin Recht, die gegen den Ausschluss und den Entzug des Stimmrechts geklagt hatte (Az. V ZR 60/10). Da der Ausschluss rechtswidrig war, sind auch die Beschlüsse, die in der Versammlung gefasst wurden, ungültig. Ob die Stimme der ausgeschlossenen Wohnungseigentümerin das Abstimmungsergebnis beeinflusst hätte, spielte keine Rolle.
Zwar sind Wohnungseigentümer verpflichtet, durch Zahlung des Hausgelds die finanzielle Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft sicherzustellen. Das Stimmrecht verlieren säumige Eigentümer nach § 25 Abs. 5 Alt. 3 WEG aber erst, wenn sie rechtskräftig zum Verkauf ihres Wohnungseigentums verurteilt wurden. Selbst dann dürfen sie bis zur Übertragung auf den Käufer an den Eigentümerversammlungen teilnehmen.
Das Wohnungseigentumsgesetz gibt Eigentümern nicht das Recht, ein Mitglied der Gemeinschaft wegen Zahlungsverzuges von einer Wohnungseigentümerversammlung auszuschließen und ihm das Stimmrecht zu entziehen. Deshalb sind entsprechende Regelungen in der Teilungserklärung unwirksam.
Der völlige Ausschluss von der Teilnahme an Versammlungen greift nach Ansicht der Richter in den unantastbaren Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte der Wohnungseigentümer ein. Das Recht, auf die Willensbildung der Gemeinschaft Einfluss zu nehmen, ist quasi ein Grundrecht aller Mitglieder der Gemeinschaft.
Der Ausschluss eines Wohnungseigentümers von einer Versammlung kommt demnach grundsätzlich nur ausnahmsweise in Betracht, etwa dann, wenn ein Eigentümer nachhaltig und trotz Androhung des Ausschlusses den Ablauf der Versammlung stört.