27.11.2009
Bestimmt die Teilungserklärung, dass Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum von allen Wohnungseigentümern finanziert werden, dürfen diese Kosten nicht durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung auf einzelne Wohnungseigentümer abgewälzt werden. Denn ein solcher Beschluss verändert die Teilungserklärung. Diese kann jedoch grundsätzlich nicht durch eine bloße Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer geändert werden, wenn sie keine entsprechende Regelung, eine so genannte „Öffnungsklausel“, enthält. Das bestätigt der Bundesgerichtshof (BGH) erneut in seiner Entscheidung vom 25.09.2009 (AZ: V ZR 33/09).
Der Fall: Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft sah vor, dass „die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile, Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage auf gemeinsame Kosten dauernd im guten Zustand“ zu erhalten seien. Lediglich Schäden an den nach außen weisenden Fenstern und Türen einer Wohnung sollten die betreffenden Wohnungseigentümer auf eigene Kosten beseitigen.
Die Mehrheit der Wohnungseigentümer war der Meinung, dass die jeweiligen Eigentümer nicht nur für die Schäden, sondern auch für die Instandhaltung der Terrassenfenster und -türen allein aufkommen sollten. Ein entsprechender Beschluss wurde mehrheitlich gefasst – und vom BGH wegen fehlender Beschlusskompetenz für nichtig, also für nicht wirksam erklärt.
Nach Auffassung des BGH ist die Regelung der betreffenden Teilungserklärung eindeutig: Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss die Kosten der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums tragen. Lediglich die Kosten der Beseitigung von Schäden an den nach außen gelegenen Fenster und Türen sind von den betreffenden Sondereigentümern zu übernehmen. Der Beschluss betreffe aber die Instandhaltung und ziele auf eine (unzulässige) Änderung der Teilungserklärung ab.
Fazit: Denken Sie daran, die Regelungen in der Teilungserklärung zu beachten!