BGH-Urteil zur Jahresabrechnung: Fehlerquelle Heizung und Warmwasser

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass die Kosten nach dem tatsächlichen Verbrauch der Brennstoffe in der Abrechnungsperiode auf die Eigentümer umgelegt werden müssen, nicht etwa nach den in dieser Zeit geleisteten Abschlagszahlungen (V ZR 251/10). So bestimmt es § 6 Absatz 1 Satz 1 der Heizkostenverordnung: „Der Gebäudeeigentümer hat die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen.“ Nach § 3 der Verordnung gelten diese Regeln auch für die Kostenverteilung auf die Wohnungseigentümer. Das wird nicht immer beachtet.
In der praktischen Umsetzung bedeutet dies: In der Gesamtabrechnung sind die Kosten nicht nach Brennstoffverbrauch, sondern ganz normal nach Einnahmen und Ausgaben auszuweisen. In den Einzelabrechnungen für die jeweiligen Eigentümer dagegen müssen sie nach dem tatsächlichen Verbrauch aufgeführt und die Abweichungen von der Gesamtabrechnung erläutert werden.
Die Konsequenzen eines Verstoßes gegen diese Regeln: Eine unrichtige Abrechnung darf nicht genehmigt werden, und die Beiräte dürfen die Genehmigung nicht empfehlen, sonst riskieren sie persönliche Haftung. Wird die Jahresabrechnung trotz Fehlers genehmigt, kann der Beschluss innerhalb eines Monats angefochten werden, möglicherweise ist er sogar nichtig mit der Folge, dass er auch nach Ablauf der Monatsfrist gerichtlich angegriffen werden kann. 
Werden vor der Jahresversammlung Abrechnungsfehler entdeckt, sollte der Verwalter unter Hinweis auf das neue Urteil zur Nachbesserung aufgefordert und die Genehmigung der Abrechnung abgelehnt werden, falls er dem nicht nachkommt.
Bei Neuabschluss eines Verwaltervertrags kann in diesen Aufgenommen werden, dass die Jahresabrechnung unter Beachtung der Heizkostenverordnung zu erfolgen hat. Allerdings ist der Verwalter dazu auch ohne eine solche Klausel verpflichtet, denn er muss sich natürlich an die Gesetze halten.
Was Beiräte sonst noch über die Prüfung der Jahresabrechnung wissen müssen, sagt der  
Neue Leitfaden zur Prüfung von Jahresabrechnungen – für Verwaltungsbeiräte.
Einzelheiten dazu unter http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/pr%C3%BCfung-der-jahresabrechnu... (Stand 06.03.2012)