18.8.2015 Sie möchten eine Eigentumswohnung kaufen, zu der zwei separate Zimmer gehören, die der jetzige Eigentümer vermietet? Sie möchten in Ihrer Eigentumswohnung als Steuerberaterin arbeiten oder aus dem kleinen Laden im Erdgeschoss ein hübsches Café machen? Dann sollten Sie zunächst die Teilungserklärung genau studieren. Denn die Teilungserklärung ist das „Grundgesetz“ der WEG. Was in der Teilungserklärung steht, gilt. Die Miteigentümer können noch nach Jahren verlangen, dass die „zweckwidrige“ Nutzung des Sondereigentums unterbleibt, entschieden die Richter des Bundesgerichtshofs am 8. Mai (V ZR 178/14) und am 10. Juli 2015 (V ZR 169/14).
In dem im Mai entschiedenen Fall ging es um mehrere Räume im Souterrain eines Hauses. Sie waren in der Teilungserklärung als Hobbyräume, Vorratskeller, Flur und Kellerraum ausgewiesen. Der Eigentümer vermietete die Räume jedoch seit 1980 als Wohnraum. Doch damit ist nach dem Urteil des BGH jetzt Schluss. Auch wenn die anderen Eigentümer die zweckwidrige Nutzung jahrelang toleriert haben, müssen sie es nicht auf Dauer tun. Nach § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile verlangen, der den Vereinbarungen entspricht. Dieser Anspruch verjährt u. U. auch nach Jahren nicht. Dass der vermietende Eigentümer auf die Mieteinnahmen verlassen hatte, beeinflusste die Entscheidung der Richter nicht.
Entscheidend ist, was in der Teilungserklärung steht. Das belegt auch das Urteil vom 10. Juli 2015. Laut Teilungserklärung war eine Sondereigentums-Einheit einer WEG als Laden vorgesehen; die Räume werden jedoch seit Jahren als Gaststätte genutzt. Die Eigentümergemeinschaft duldete das – damit, dass die Gaststätte seit der Freigabe der Öffnungszeiten bis in die frühen Morgenstunden geöffnet war, wollten sich die Eigentümer dann aber nicht abfinden. Sie beschlossen im Mai 2011, dass das Restaurant nur bis ein Uhr nachts geöffnet sein darf. Die BGH-Richter gaben ihnen Recht. Eine als Laden ausgewiesene Teileigentumseinheit darf grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden. Eine andere Nutzung kann zulässig sein, wenn sie nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung und die übrigen Wohnungseigentümer nicht mehr beeinträchtigt. Dies war in diesem Fall anders, weil Läden im Saarland anders als Gaststätten nachts geschlossen sein müssen.
Es kommt also immer auf den Einzelfall und die Belastung der Miteigentümer an: So darf möglicherweise eine Steuerberaterin ihr Homeoffice in ihrer Wohnung einrichten – eine Physiotherapeutin mit vielen Patienten dagegen möglicherweise nicht.
Unsere Tipps:
- Achten Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung darauf, was in der Teilungserklärung steht.
- Räume im Kellerbereich oder auch Dachböden eignen sich oft nicht zu Wohnzwecken. Wer solche Räume als „Wohnung" erwirbt, sollte entsprechende Klauseln im notariellen Kaufvertrag mit dem Verkäufer vereinbaren. Dann kann man ihn ggf. haftbar machen, wenn die Räume nicht wie beabsichtigt genutzt werden könne.
- Möchten Sie ihre Wohnung anders nutzen als in der Teilungserklärung vorgesehen, müssen Sie mit allen anderen Eigentümern, die im Grundbuch eingetragen sind, eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 1 WEGesetz vereinbaren. Das ist nicht so einfach.
- Lassen Sie die Gebrauchsregelung ins Grundbuch eintragen. Nur dann sind auch Eigentümer, die später eine Wohnung kaufen, daran gebunden.