7.5.2014 Das Mitglied F. aus Hessen berichtet: In seiner Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind Pflege und Instandhaltung der Außenanlagen samt Winterdienst einem professionellen Hausmeisterservice übertragen. Zusätzlich hat die Verwalterin einen Eigentümer als Hauswart bestellt. Seine Aufgaben: Kleinreparaturen am Gemeinschaftseigentum wie der Ersatz von defekten Birnen oder das An- und Ausstellen der Zentralheizung. Der Hauswart hat eine Kehrmaschine und über 30 Gartengeräte angeschafft, die er für diese Tätigkeit nicht braucht. Eigentümerbeschlüsse darüber gab es nicht. Die Kosten hat die Verwalterin erstattet, die Eigentümerversammlung die entsprechenden Jahresabrechnungen „durchgewinkt“.
Herr F. möchte wissen, wie die Rechtslage ist und was er tun kann.
wohnen im eigentum:
Die Beschaffung von kleineren (Verbrauchs-)Gegenständen wie Glühbirnen lassen sich unter den Posten „Instandhaltung und Instandsetzung“ verbuchen. Das hat allerdings enge Grenzen. Das würde schon den Austausch sämtlicher Birnen gegen LED-Lampen – Stichwort „Modernisierung“ – nicht mehr decken. Folge: Diese Maßnahme bräuchte einen Eigentümerbeschluss.
Wenn wie hier – 30 Gartengeräte - Material in größerem Umfang gekauft werden soll, muss das vorher im Wirtschaftsplan ausgewiesen werden. Aber auch ein Wirtschaftsplan ist kein Freibrief, die dort ausgewiesenen Beträge zum Fenster hinauszuwerfen. Selbst wenn Anschaffungen formell vom Etat gedeckt sind, muss der Verwalter kontrollieren, ob sie wirtschaftlich und sinnvoll sind. Das ist bei Gartengerät für einen Hauswart, der mit dem Garten nichts zu tun hat, sicher nicht der Fall. Bezahlt die Verwaltung das trotzdem mit Eigentümergeldern, macht sie sich unter Umständen schadensersatzpflichtig.
Größere Neuanschaffungen wie eine Kehrmaschine sind ohne vorherigen Beschluss nicht zulässig.
Wenn die Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung mit diesen Zahlungen genehmigt, kann dieser Beschluss gerichtlich angefochten werden, wenn er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, also wenn beispielsweise die Anschaffung von nutzlosem Gerät damit abgesegnet wird.
In dem von Herrn F. geschilderten Fall stellt sich als weitere Frage, ob die Verwalterin überhaupt berechtigt ist, zusätzlich zum „offiziellen“ Hausmeisterservice mit Etat im Wirtschaftsplan einen ehrenamtlichen Hauswart zu bestellen. Soweit der Verwaltervertrag diesen Punkt nicht regelt, erfordert das einen Eigentümerbeschluss.
Hinweis Wenn ein Miteigentümer die Hausmeistertätigkeit übernimmt, ist erst mal zu klären, wie das rechtlich einzustufen ist. Ist das tätige Mithilfe? Ist er Angestellter der WEG? In diesem Fall wären arbeits-, versicherungs- und steuerrechtliche Fragen zu klären. Außerdem sollten die Kompetenzen klar geregelt werden, einschließlich eines Rahmens für Anschaffungen von Material und Gerät. Sonst riskiert der Hausmeister-Eigentümer auf den Kosten sitzen zu bleiben – jedenfalls droht allen Ärger.