Teile des Balkon sind Gemeinschaftseigentum
14.04.2010
Müssen Eigentümer die Kosten für Sanierungen tragen, auch wenn sie selbst nicht davon profitieren? Ja, urteilte der Bundesgerichtshof am 15. Januar 2010 (V ZR 114/09) – zumindest wenn die Maßnahmen das Gemeinschaftseigentum betreffen. Die Richter lehnten die Klage einer balkonlosen Eigentümerin ab, die sich nicht an der Sanierung der Balkone in ihrer Eigentumsanlage beteiligen wollte.
In einer aus 14 Wohneinheiten bestehenden Anlage haben nur sechs Wohnungen Balkone. Die Eigentümergemeinschaft hatte die nötige Sanierung mit Mehrheit beschlossen, doch eine Eigentümerin wollte sich an den Kosten nicht beteiligen. Sie vertrat die Ansicht, dass die sechs Eigentümer, zu deren Wohnung ein Balkon gehört, die Reparaturen allein bezahlen sollen.
Das beurteilten die BGH-Richter anders: Bei der beschlossenen Balkonsanierung handelt es sich laut Urteil um eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Denn die beschlossenen Sanierungsmaßnahmen, die von allen Wohnungseigentümern bezahlt werden sollen, betreffen ausschließlich solche Teile der Balkone, die zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Zum Sondereigentum an einem Balkon zählt nur der Luftraum, der Innenanstrich und der Bodenbelag; die übrigen Teile, die ohne Veränderung der äußeren Gestalt des Gebäudes nicht verändert werden können, wie Brüstungen und Geländer, Bodenplatte einschließlich der Isolierschicht, Decken, Abdichtungsanschlüsse zwischen Gebäude und Balkon, Außenwände, Stützen und Türen, sind Gemeinschaftseigentum.
Die Richter verwiesen außerdem auf die Regelung in der Teilungserklärung, wonach die Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, zu welchem auch die Balkone gehörten, von der Gemeinschaft getragen werden. Diese Regelung sei der Klägerin bei dem Erwerb des Wohnungseigentums bekannt gewesen.
Die Klägerin kann auch keine andere Verteilung der Kosten verlangen, beispielsweise nach Wohneinheiten statt nach Miteigentumsanteilen, obwohl das Wohnungseigentumsgesetz diese Möglichkeit in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG vorsieht. Ein Änderungsanspruch eines Wohnungseigentümers besteht allerdings nur, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Dies war nach Meinung der Richter hier nicht der Fall.