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Im Juli-Rundbrief hat wohnen im eigentum über ein Urteil  des Amtsgerichts Stuttgart berichtet, nach dem in einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung der Räume verlangt werden kann, auch wenn das 40 Jahre ohne Widerspruch anders praktiziert wurde. Jetzt hat das Landgericht (LG) Hamburg entschieden, dass solche Ansprüche schon nach 15 Jahren „verwirkt“ sein können. Aber Eigentümer können sich gegen den Verlust ihrer Rechte schützen.

Im Hamburger Urteil ging es um eine 1999 begründete Eigentümergemeinschaft. Die Teilungserklärung und ein Lageplan wiesen einzelnen Eigentümern Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum zu. Die von den Eigentümern praktizierte Aufteilung wich allerdings vom Lageplan ab, doch dem widersprach niemand – mehr als zehn Jahre lang. Dann klagte ein Eigentümer auf Einhaltung der Grenzen. Dazu das LG: Grundsätzlich könne jeder Eigentümer die Beachtung der Teilungserklärung verlangen. Hier aber habe der Kläger den Verstoß gegen die Teilungserklärung seit Langem gekannt, aber widerspruchslos hingenommen. Deshalb hätten die anderen Eigentümer darauf vertrauen dürfen, dass er dagegen nicht mehr vorgehen werde. Wenn er das jetzt trotzdem tue, verstoße das gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, sein Anspruch sei deshalb verwirkt (318 S 120/13).

Die Frage, ob und wann Eigentümeransprüche auf Einhaltung der Teilungserklärung durch Verwirkung verloren gehen, ist praktisch wichtig. Nutzungen des Gemeinschaftseigentums, die von der Teilungserklärung abweichen oder überhaupt keine Grundlage in ihr haben, etwa von Außenflächen vor Erdgeschosswohnungen, kommen häufig vor. Kritisch wird das vor allem, wenn in einer ursprünglich harmonischen Gemeinschaft Konflikte aufkommen oder wenn neue Eigentümer auf ihren Rechten aus der Teilungserklärung bestehen.

Rechtsanwältin Sandra Weeger-Elsner, Rechtsberaterin für wohnen im eigentum: „Die meisten Gerichte sind bei Verwirkung sehr viel zurückhaltender als das LG Hamburg. Ich bezweifle deshalb, dass sich dessen Linie durchsetzen wird.“ Trotzdem zeigt das Urteil mögliche Risiken. Wer seine Rechte dagegen schützen will, hat mehrere Möglichkeiten:
° Er kann von vornherein jede Abweichung von der Teilungserklärung konsequent unterbinden.
° Wer diese Auseinandersetzung nicht will, sollte aktenkundig machen, dass er die Rechte der Gemeinschaft und gegebenenfalls auch seine Rechte beeinträchtigt sieht und damit unter keinen Umständen einverstanden ist.

Soweit allerdings sämtliche Eigentümer einig sind, das der bestehende und von der Teilungserklärung abweichende Zustand nicht geändert werden soll, rät Sandra Weeger-Elsner, die Teilungserklärung an den tatsächlichen Zustand anzupassen und das im Grundbuch eintragen zu lassen. „Das kostet zwar Geld, erspart aber viel Zeit, Ärger und oft auch Geld -Faktoren, die sonst in spätere Auseinandersetzungen investiert werden müssen.“
September 2014