27.11.2014 Ob Miete, Hausgeld oder zu Unrecht bezahlte Gebühren oder Beiträge: Haus- und Wohnungseigentümer sowie Eigentümergemeinschaften, die noch offene Forderungen aus dem Jahr 2011 haben, müssen bald aktiv werden. Denn nach drei Jahren verjähren die meisten Ansprüche, das heißt sie können nicht mehr gerichtlich durchgesetzt werden.
Am 31. Dezember 2014 verjähren
- Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen einzelne Eigentümer auf die Hausgelder aus dem Jahr 2011
- 2011 von der Eigentümerversammlung beschlossene Forderungen aus der jährlichen Hausgeldabrechnung für 2010, sowohl Nachzahlungen als auch Rückzahlungen
- Sonderumlagen, die 2011 zu zahlen waren
- Forderungen aus dem Jahr 2011, regelwidrige bauliche Änderungen durch einzelne Eigentümer auf deren Kosten zu beseitigen
- Schadensersatzansprüche gegen ausgeschiedene Verwalter aus dem Jahr 2011, sofern der Verwaltervertrag keine kürzere Verjährungsfristen enthalten hat.
Einzelne Eigentümer müssen aktiv werden bei Ansprüchen
- auf die laufende Monatsmiete aus dem Jahr 2011,
- aus Betriebskostenabrechnungen, die 2011 erstellt und dem Mieter zugestellt wurden. Umgekehrt verjähren am 31.12 auch Rückzahlungsansprüche des Mieters.
In Wohnungseigentümergemeinschaften ist es Pflicht des Verwalters, die Verjährung von Ansprüchen der Gemeinschaft zu verhindern. Wenn er nicht von sich aus tätig wird, sollten die Eigentümer ihn umgehend auf das bevorstehende Fristende hinweisen. Mitglieder von wohnen im eigentum finden dazu einen Musterbrief zur Prüfung von Verjährungsfristen.
Zunächst sollten die säumigen Eigentümer oder Mieter schriftlich gemahnt werden. Sinnvoll ist es, eine Zahlungsfrist zu setzen. Durch die Mahnung wird die Verjährung allerdings nicht gestoppt. Bestehen gute Chancen, dass der Schuldner noch freiwillig zahlt, oder wenn über die Forderungen noch verhandelt wird, kann mit dem Schuldner ein „Verzicht auf die Einrede der Verjährung“ vereinbart werden. Dies sollte immer schriftlich geschehen. Während solcher Verhandlungen läuft die Verjährungsfrist laut Gesetz zwar auch nicht weiter, es ist aber ratsam, sich durch einen ausdrücklichen Verjährungsverzicht abzusichern.
Werden die Rückstände trotz Zahlungsaufforderung nicht beglichen und ist keine gütliche Einigung in Sicht, müssen die Ansprüche gerichtlich geltend gemacht werden, entweder durch die Einleitung eines Mahnverfahrens oder durch eine Klage. Das Mahnverfahren ist kostengünstig und bietet sich vor allem bei kleinen Beträgen an, allerdings nur, wenn die Adresse des Schuldners bekannt ist. Kann der Bescheid nicht zugestellt werden, verjährt der Anspruch Ende des Jahres trotz Mahnbescheid.
Mahnanträge können im Internet unter www.online-mahnantrag.de heruntergeladen werden bzw. im Online-Verfahren gestellt werden. Dort finden Sie auch die Adressen des für Ihr Bundesland zuständigen Mahngerichts.
Die Anträge müssen vor dem Jahreswechsel, also bis 31. Dezember 2014, 24 Uhr, bei Gericht eingegangen sein, d. h., dem Gericht vorliegen. E-Mails werden nicht akzeptiert. Außerdem müssen die Gerichtskosten nach der Aufforderung durch das Gericht unbedingt zügig, in der Regel innerhalb von 14 Tagen, bezahlt werden.