Verkehrssicherungs-Pflichten rechtswirksam übertragen / WEGs haben Kontroll- und Überwachungspflicht / Haftpflichtversicherung überprüfen

18.02.2010 | Die Verkehrssicherungspflicht der Haus- und Wohnungseigentümer beschränkt sich nicht auf den Winterdienst – und endet auch nicht mit dem bevorstehenden Frühjahr. Andere mögliche Gefahren im Haus, auf dem Grundstück und den dazugehörigen Anlagen müssen ebenfalls beseitigt werden – zu jeder Jahreszeit. 

Eisglatte Wege, lockere Dachziegel, altersschwache Bäume oder frei zugängliche Gartenteiche – wenn es um die Sicherheit im Haus und auf dem Grundstück geht, sind die Wohnungseigentümer in der Pflicht. Sie müssen mögliche Gefahrenquellen umgehend beseitigen.

Die Verkehrssicherungspflicht ist Aufgabe der Eigentümer. Sie haben nach § 823ff BGB dafür zu sorgen, dass niemand auf ihrem Grundstück und im Gebäude zu Schaden kommt. Tun sie es nicht, können erhebliche Kosten auf die Eigentümer zukommen, wenn Bewohner, Passanten oder Besucher sich verletzen.
Überträgt die Eigentümergemeinschaft bestimmte Aufgaben auf einzelne Eigentümer, auf Mieter oder auf den Verwalter, muss dies rechtswirksam geschehen, und zwar am besten schriftlich. „Mündliche Absprachen reichen nicht aus“, warnt Sandra Weeger-Elsner, Rechtsberaterin des Verbraucherschutzvereins wohnen im eigentum e.V. Denn sie lassen sich im Ernstfall nur schwer nachweisen.

Die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf den Verwalter sollte im Verwaltervertrag ausdrücklich vereinbart werden. Denn das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet den Verwalter zwar zur Instandhaltung und Instandsetzung des Eigentums. Ob er darüber hinaus kraft seines Amtes im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung für die Verkehrssicherheit sorgen muss, ist umstritten. „Mit einer entsprechenden Klausel im Vertrag sind die Eigentümer auf der sicheren Seite“, erklärt Sandra Weeger-Elsner. Der von wohnen im eigentum erarbeitete Muster-Verwaltervertrag enthält eine entsprechende Regelung in § 2. 

Übernimmt ein Mieter bestimmte Aufgaben wie das Schneeräumen im Winter, muss dies im Mietvertrag – möglichst mit einem Verweis auf die Hausordnung – festgehalten werden. Der Vermieter sollte dem Mieter bei Abschluss des Vertrags ein Exemplar der Hausordnung aushändigen und sich den Empfang bestätigen lassen. Die Übertragung auf einen oder mehrere Eigentümer durch die Eigentümerversammlung sollte als Beschluss protokolliert und in der Beschlusssammlung festgehalten werden.
In jedem Fall müssen die Eigentümer zumindest stichprobenartig überprüfen, ob die Verantwortlichen ihre Aufgabe gewissenhaft erfüllen. Nur wer der Kontroll- und Überwachungspflicht nachkommt, ist vor den Haftungsansprüchen eines Geschädigten geschützt.

Damit im Fall eines Unglücks auch hohe Forderungen abgedeckt sind, sollten sich Eigentümer vergewissern, dass der Beauftragte eine ausreichend hohe Haftpflichtversicherung hat. Können die Verantwortlichen nämlich nicht zahlen, werden die Eigentümer zur Kasse gebeten. Geschädigte Passanten, Hausbesucher, aber auch Mieter, können von der Eigentümergemeinschaft, aber auch von einzelnen Eigentümern Schadenersatz und Schmerzensgeld verlangen – und zwar in voller Höhe.

Durch eine private Haftpflichtversicherung oder eine spezielle Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung schützen sich Eigentümer vor solchen Forderungen. „Überprüfen Sie ihre Versicherungspolicen und ergänzen Sie sie gegebenenfalls“ rät Sandra Weeger-Elsner. „Im Ernstfall haften die Eigentümer mit ihrem gesamten Vermögen und Einkommen, nicht lediglich mit ihrem Miteigentumsanteil.“ Wer hier spart, spart an der falschen Stelle.

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