Gemeinschafsordnung geht im Zweifel vor Teilungserklärung
11.08.2010
Abstellraum oder Fahrradkeller, Bolzplatz oder Zierrasen. Die Frage, welche Räume und Bereiche des Gemeinschaftseigentums wie genutzt werden dürfen, führt immer wieder zum Streit zwischen Wohnungseigentümern. Ausschlaggebend sind die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung – hierin ist festgelegt, was erlaubt ist und was nicht.
„Die Teilungserklärung legt nicht nur fest, was zum Sonder- bzw. zum Gemeinschaftseigentum gehört. Sie enthält auch die so genannte Zweckbestimmung, d.h. sie regelt, wie die einzelnen Bereiche des Hauses genutzt werden sollen, z.B. als Wohnung, Büro, Waschkeller oder Spielplatz“, erklärt Sandra Weeger-Elsner, Rechtseferentin von wohnen im eigentum.
Ist die Teilungserklärung nicht eindeutig, kann die Gemeinschaftsordnung weiterhelfen. Denn auch in der Gemeinschaftsordnung können die Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) Vereinbarungen über die Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum treffen. „Enthält die Teilungserklärung einen Widerspruch, geht die Gemeinschaftsordnung vor“, stellt Sandra Weeger-Elsner fest. Sie rät Wohnungseigentümern auf Anlagen zur Teilungserklärung und/oder zur Gemeinschaftsordnung zu achten, in denen nachträglich Nutzungsänderungen vereinbart wurden. Wurden nämlich Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung nachträglich geändert, gibt es keinen „Bestandsschutz“ zugunsten derjenigen, die sich auf die ursprünglich geltende Regelung verlassen haben.
Auch das Beschlussbuch kann „Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter“ enthalten. Gibt es nämlich keine Vereinbarungen zur Nutzung einzelner Räume oder Bereiche der Wohnanlage, können die Eigentümer mit einfacher Mehrheit eine bestimmte Nutzung oder eine Nutzungsänderung als so genannte Gebrauchsregelung beschließen. Allerdings dürfen die Interessen der Eigentümer nicht beeinträchtigt werden, d. h. die neue Nutzung darf keine größeren Störungen als die bisherige verursachen. Dabei kommt es aber immer auf den Einzelfall an.
Schreiben Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung dagegen eine bestimmte Nutzung, z.B. als Fahrradraum, vor, ist für die Nutzungsänderung in der Regel die Änderung der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung erforderlich. Der Änderung der Teilungserklärung müssen in der Regel alle Eigentümer zustimmen, es sei denn, sie enthält zu diesem Punkt eine Öffnungsklausel, die einen Mehrheitsbeschluss zulässt. Außerdem muss sie notariell beglaubigt werden. Ob und mit welcher Mehrheit die Gemeinschaftsordnung geändert werden darf, ist in der Gemeinschaftsordnung selbst festgelegt. Für eine Änderung der Zweckbestimmung, z. B. bei einer Umwandlung von Wohn- in Gewerberaum eines Partykellers in eine Wohnung, ist darüber hinaus meist eine behördliche Genehmigung erforderlich.
Streiten die Eigentümer, wie und von wem bestimmte Räume oder Flächen genutzt werden dürfen, kommt dem Verwalter mitunter eine besondere Rolle zu. Manche Verwalterverträge enthalten nämlich die Klausel, dass der Verwalter entscheidet, wenn sich die Eigentümer nicht einigen können.
