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11.03.2019. W​enn Vermieter die Heizkosten gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung zu 70 Prozent nach Verbrauch abrechnen müssen und bisher einen anderen Verteilungsschlüssel gewählt haben, müssen sie diesen ändern. Sie dürfen nicht den Mieter darauf verweisen, die fehlerhafte Abrechnung um 15 Prozent zu kürzen. Das stellt ein aktuelles BGH-Urteil klar (Az. VIII ZR 113/17).

In dem verhandelten Fall hatte ein Mieter geklagt, dessen Vermieter ihm die Heizkosten je zur Hälfte nach Wohnfläche und nach gemessenem Verbrauch abgerechnet hat. Der Mieter war der Auffassung, dass sich die Kosten in seinem Fall aber zu 70 Prozent anhand des Verbrauchs bemessen müssten.

Grundsätzlich gilt: Die Heizkostenverordnung schreibt einerseits vor, dass zwischen 50 und 70 Prozent der Gesamtheizkosten anhand des gemessenen Verbrauchs abzurechnen sind, die restlichen 30 bis 50 Prozent unabhängig vom Verbrauch nach der beheizbaren Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum. Andererseits gelten Einschränkungen laut der Heizkostenverordnung (§ 7 Absatz 1, Satz 2) für Gebäude, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind: Dann sind 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch abzurechnen. Auf diese Einschränkung berief sich der klagende Mieter. Nun muss das Landgericht Frankfurt endgültig entscheiden, ob diese Voraussetzungen im vorliegenden Fall zutreffen. 

Zuvor hatte das Landgericht den Kläger auf das sogenannte Kürzungsrecht (§12 Absatz 1 HeizKV) verwiesen, wonach der Mieter seinen Kostenanteil bei den Heizkosten um 15 Prozent kürzen kann, “wenn die Kosten der Wärmeversorgung entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet würden”. Dies gelte auch bei falschen verbrauchsabhängigen Abrechnungen. Das sieht der Bundesgerichtshof anders. Der Mieter habe einen Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels, wenn das Gebäude die Voraussetzungen von § 7 Absatz 1 Satz 2 der Heizkostenverordnung erfüllt. Die Heizkostenverordnung verpflichte ihn nicht dazu, so das Gericht, weitere fehlerhafte Abrechnungen abzuwarten, um diese dann gegebenfalls zu kürzen. Der Vermieter darf in solch einem Fall also nicht weiterhin wie bisher abrechnen und den Mieter auf sein Kürzungsrecht verweisen.

Wohnen im Eigentum rät: Dieses Urteil gilt für vermietete Häuser oder Wohnungen in Mietshäusern. Vermietende Wohnungseigentümer sollten nach diesem Urteil prüfen, ob die Heiz- und Warmwasserkosten in ihrer WEG nach dem in der Heizkostenverordnung vorgeschriebenen Verteilungsschlüssel (siehe oben) abgerechnet werden. Ist das nicht der Fall, sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verteilungsschlüssel entsprechend ändern. Denn die Heizkostenverordnung muss auch dann angewendet werden, (das bestätigt auch die Rechtsprechung), wenn die WEG durch Vereinbarung oder Beschluss eine andere Regelung getroffen hat (Landgericht Karlsruhe, Az: 11S 120/14). Für die Änderung des Verteilungsschlüssels reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss.

Wohnen im Eigentum fordert seit längerem eine Harmonisierung des Mietrechts und des Wohnungseigentumsrechts. Einer der Punkte betrifft die Jahresabrechnung. Derzeit müssen in der Gesamtabrechnung der WEG alle Kosten für den Betrieb der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage sowie für die Lieferung von Brennstoffen als Ausgabe aufgeführt sein. In den Einzelabrechnungen der einzelnen Wohnungseigentümern hingegen dürfen nur die Kosten der im Jahr tatsächlich “verbrauchten Brennstoffe” auf die Wohnungseigentümer bzw. Wohnungen verteilt werden. Die Angaben in den Jahresabrechnungen sind somit nicht “deckungsgleich”.

Wohnungseigentümergemeinschaften sollten daher, so die Forderung von WiE, beschließen können, Abgrenzungen in Jahresabrechnungen vornehmen zu lassen - das würde eine einfachere und einheitliche Abrechnung gegenüber Mietern ermöglichen. Dies muss allerdings gesetzlich geregelt werden.

Informationen zur Abrechnung der Heizkosten und zu Kostenverteilungsschlüsseln bietet WiE in den Ratgebern “Endlich Durchblick! Die Prüfung der Jahresabrechnung” und “Das Miteinander gebacken bekommen”.

Seinen Mitgliedern bietet WiE kostenfreie Telefon-Auskünfte, unter anderem zur Jahresabrechnung. Nähere Informationen und Terminvereinbarung