05.03.2019. Steigende Heizkosten können viele Ursachen haben. Wenn die Heizung defekt ist und eine Reparatur nicht mehr lohnt, müssen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) eine neue Heizung planen. Was sie dabei beachten sollten, hat der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) zusammengestellt.

WiE empfiehlt Wohnungseigentümern, die Heizkostenabrechnungen immer mit denen der Vorjahre zu vergleichen. “Wenn sich die Werte um mehr als zehn Prozent verändern, sollte man nach den Ursachen forschen”, rät WiE-Berater und Diplom-Ingenieur Jan Habermann. So kann etwa ein sehr kalter Winter die hohen Kosten verursacht haben. Auch die Gas- und Ölpreise, die im vergangenen Jahr deutlich gestiegen sind, müsse man natürlich berücksichtigen, so Habermann. Ein Eigentümer- oder Mieterwechsel könne ebenfalls ein Faktor sein. Sind die Heizkosten trotz dieser Punkte außergewöhnlich hoch, könnte das auf einen defekten Heizkessel hinweisen – insbesondere dann, wenn dieser rund 20 Jahre alt ist. Dann gilt es, die Heizungsanlage zu überprüfen, rät Habermann. Nach Angaben der Bundesregierung werden Heizkessel in der Praxis im Durchschnitt nach 24 Jahren ersetzt.

Die Heizungsanlage zählt zum Gemeinschaftseigentum, über das die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet. „Beim Austausch eines defekten Heizkessels handelt es sich in der Regel um eine Instandsetzungsmaßnahme, die mit einfacher Mehrheit von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden kann”, sagt Gabriele Heinrich, Vorstand von Wohnen im Eigentum.

Energie einsparen lässt sich auch durch den Wechsel des Energieträgers. So können WEG beschließen, ihre bestehende Ölheizung zum Beispiel durch eine Gasheizung zu ersetzen. Dies wäre dann eine modernisierende Instandsetzung, also eine Reparatur plus Modernisierung, die aber auch mit einer einfachen Mehrheit beschlossen werden kann. Mehr dazu siehe unten.

„Vor einer solch weitreichenden Entscheidung sollten sich WEG immer umfassend informieren und die Vor- und Nachteile einer geplanten Maßnahme genau abwägen”, rät Gabriele Heinrich. Dabei gilt es, sowohl die Investitionskosten als auch die künftigen Verbrauchs- und Instandhaltungskosten unbedingt zu prüfen. Außerdem müssen stets die gesetzlichen Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) an die neue Heizung beachtet werden. „Bei der Planung ist es daher für eine WEG oft hilfreich, einen Energieberater hinzuziehen”, so Heinrich.

Ebenfalls wichtig: Die Erneuerung der Heizung kann – je nachdem was im Detail geplant ist – laut Wohnungseigentumsgesetz als Instandsetzung, modernisierende Instandsetzung, Modernisierung oder bauliche Veränderung gelten. Dies sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft vorher im Blick haben – denn je nachdem welcher Fall vorliegt, sind andere Mehrheiten bei der Beschlussfassung nötig.

Einen umfassenden Überblick über das Thema Modernisierung der WEG mit Empfehlungen zum rechtssicheren und organisatorischen Vorgehen liefert der kostenfreie PDF-Ratgeber „Der Modernisierungs-Knigge für Wohnungseigentümer“ von WiE. Welche Mehrheiten bei welchen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum nötig sind, zeigt der PDF-Ratgeber “Wie viele müssen zustimmen? Das Baumaßnahmen-ABC”.

Seinen Mitgliedern bietet WiE darüber hinaus kostenlose Telefonauskünfte, auch zum Thema energetische Sanierung, an. Weitere Informationen und Terminvereinbarung