Immobilienkauf: Berliner Senat will Maklerkosten begrenzen – wohnen im eigentum e.V.: „Gut, aber nur ein Anfang.“

13.09.2013 | Käufer von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen zahlen – je nach Region oder Bundesland  – Maklerprovisionen in Höhe von 3,57 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises (einschließlich Mehrwertsteuer), also bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro 10.710 bis 21.420 Euro - zu viel. Sogar wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, muss in der Regel allein der Käufer die Provision zahlen.

Heute hat der Berliner Senator für Justiz und Verbraucherschutz Thomas Heilmann einen Vorschlag vorgelegt, um die Maklerkosten in der Bundeshauptstadt zu senken. Dort sind sie beim Immobilienkauf mit 7,14 Prozent besonders hoch. Der Berliner Senat soll eine Maklertaxe einführen. Das ist kein Höchstbetrag für die Provision, der Makler kann mehr verlangen und – bei entsprechender Marktsituation – durchsetzen. Die Taxe gilt für einen Maklerauftrag nur, wenn für ihn keine bestimmte Provision festgelegt wurde. Außerdem kann sie den Kunden als Argument gegen höhere Provisionsforderungen dienen. Die Höhe der Berliner Taxe soll noch in Verhandlungen mit Experten und Verbänden festgelegt werden.

„Mit diesem Projekt wird das Problem Maklerkosten beim privaten Immobilienkauf zum ersten Mal von der Politik angegangen“, sagt Gabriele Heinrich, geschäftsführendes Vorstandsmitglied der Verbraucherschutzorganisation wohnen im eigentum, „bislang ging es immer nur um Maklerkosten bei Vermietung. Wenn die Höhe der Berliner Taxe stimmt, kann das ein gutes Signal für andere Bundesländer sein. Aber wir brauchen eine bundesweite Lösung – und sie muss deutlich weiter gehen.“

wohnen im eigentum fordert:

  1. Für die hohen Maklerkosten beim privaten Immobilienkauf brauchen wir eine bundesweite Lösung.
  2. Die Provisionen müssen durch feste Höchstsätze begrenzt werden, nicht nur durch unverbindliche Taxen.
  3. Ihre Deckelung auf  3,57 Prozent (einschließlich Mehrwertsteuer) ist ein angemessener erster Schritt.
  4. Nur der Auftraggeber hat den Makler zu bezahlen.
  5. Das Vermakeln ohne Auftrag ist gesetzlich zu verbieten.

Taxe nicht zu hoch ansetzen: 3,57 sind angemessen
Bei den Maklerprovisionen gibt es große regionale und lokale Unterschiede. Sie zeigen, dass Makler auch in wirtschaftlich starken Regionen mit 3,57 Prozent und damit deutlich unterhalb der Spitzensätze ein Auskommen haben, in den Niederlanden geben sie sich sogar mit ein bis zwei Prozent zufrieden. Einen positiven Effekt kann die geplante Berliner Taxe nur haben, wenn sie sich daran orientiert.

Taxe genügt als effektiver Käuferschutz nicht
Der Käufer kann auf die Provisionshöhe nur Einfluss nehmen, wenn er den Makler selbst einschaltet. Die Realität sieht meist anders aus: Da beauftragt der Verkäufer den Makler, oder dieser tritt von sich aus an den Verkäufer heran und bietet seine Dienste an. In beiden Fällen bleiben die Maklerdienste für den Verkäufer fast immer kostenlos, die Rechnung zahlt der Käufer. Das heißt: Die Höhe der Provision ist für den Verkäufer nebensächlich, er wird darüber nicht oder nicht nachdrücklich verhandeln, auch wenn der Makler mehr als die Taxe verlangt. Der Käufer hat nur die Wahl: Zahlen oder auf den Erwerb verzichten. Gerade in Märkten mit Übernachfrage ist er Chancenlos gegen hohe Maklerforderungen. Effektiv helfen ihm nur feste Höchstsätze.

Taxe: das Ende der Preistreiberei mit „ortsüblicher Provision“?
„Ortsübliche Provisionen“ sind in der Praxis wichtig für die Höhe der Maklerkosten. Sie betragen je nach Bundesland, Region oder Kommune 4,76 bis 7,14 Prozent und gelten automatisch, wenn im Maklerauftrag nichts anderes festgelegt ist. Zwar können die Kunden mit dem Makler grundsätzlich niedrigere Provisionssätze aushandeln. Aber auch dann berufen sich die Makler auf die „ortsübliche Provision“ als Verhandlungsbasis.

Diese „ortsüblichen Provisionen“ werden von den Maklerorganisationen publiziert. Woher diese Zahlen kommen, bleibt im Dunkeln. Die letzte bekanntgewordene empirische Untersuchung über Maklerprovisionen ist über 15 Jahre alt, und damit heute nicht mehr brauchbar. In Wahrheit liegt das Provisionsniveau niedriger. Doch die Veröffentlichung der aktuellen Zahlen verweigern die Maklerverbände. Die „ortsübliche Provision“ hält damit das Einstiegsniveau für Preisverhandlungen hoch und wirkt als Schutzzaun für die Provisionshöhe.

Aber wenn es eine Maklertaxe gibt, kommt die „ortsübliche Provision“ nicht zum Zug, wenn eine bestimmte Provision nicht vereinbart ist. Es gilt dann die Taxe.

Vermakeln ohne Auftrag
Nicht selten werden Makler allein aktiv und präsentieren Verkäufern potentielle Kaufinteressenten, ohne vom Verkäufer beauftragt zu sein. Dies muss gesetzlich unterbunden werden.

Maklerhonorare für den Eigenheimerwerb – warum kein Wahlkampfthema?
Die eigene Immobilie - zur Eigennutzung, zur Alterssicherung oder als Geldanlage - ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens, von deren Scheitern sie sich oft wirtschaftlich nie mehr erholen. Für die Erfolgschancen der Investition, für die Möglichkeit, die Immobilie etwa bei einem berufsbedingten Ortswechsel oder aus Altersgründen durch eine andere zu ersetzen, spielen die Maklerkosten eine wichtige Rolle.

SPD, Grüne oder Linke fordern, dass den Makler zahlen soll, wer ihn für die Vermietung beauftragt. Die CDU will für Maklerleistungen klare bundeseinheitliche Rahmenbedingungen schaffen, um mehr Rechtssicherheit zu erzielen. Aber: Alle Parteien sprechen nur von Vermietern und Mietern. Die Mieterproblematik wurde auch von den Medien aufgegriffen, sie ist eben eingängig und leicht verständlich.

Dass diese Frage auch für die privaten Käufer einer Immobilie eine Rolle spielt, taucht bei keiner Partei auf. Sind Eigenheimerwerber keine schützenswerten Verbraucher?

Da sind die Berliner Überlegungen zum Kostenfaktor Makler ein guter Anfang und ein wichtiges Signal. Dieses Thema sollte von den anderen Bundesländern und der zukünftigen Bundesregierung aufgegriffen werden. Denn die Senatsinitiative betrifft nur Berlin.

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