Erfahrungsbericht eines betroffenen Wohnungseigentümers / Hilfestellungen von WiE

15.9.2016. Das Amtsgericht Königswinter verhandelt zur Zeit wieder über einen Fall einer Bonner Verwaltung, die Geld von Rücklagen- und Girokonten einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in Bad Honnef auf eigene Konten überwiesen haben soll. Die Verwaltung hat jedoch offenbar noch weitere Wohnungseigentumsgemeinschaften hintergangen. Die Fälle erinnern an die Veruntreuung von WEG-Geldern im Bonner Raum durch den Hausverwalter Herbert Feldmann: Ende 2013 wurde bekannt, dass die Hausverwaltung Feldmann in Königswinter bei Bonn Gelder der Eigentümer von rund 3.000 Wohnungen mutmaßlich veruntreut hat. Die Folge: Verluste in Millionenhöhe.

Einer der Geschädigten im aktuellen Fall ist Friedrich Kefferpütz. Im Interview mit Wohnen im Eigentum e.V. (WiE) erzählt der 67-Jährige, wie er herausfand, dass es erhebliche Unregelmässigkeiten in der Verwaltung seiner WEG gibt, ja sogar Gelder fehlen. Darüber hinaus gibt er Wohnungseigentümern Tipps, wie sie solches Fehlverhalten aufdecken können. Wenn auch Sie glauben, dass Ihre WEG von diesem neuen Fall betroffen sein könnte: Rufen Sie WiE an und nennen Sie den Namen Ihrer Verwaltung. Wir können Ihren Verdacht bestätigen oder ausräumen und gegebenfalls auch den Kontakt zu anderen Betroffenen vermitteln.

 

 

WiE: Herr Kefferpütz, woran haben Sie gemerkt, dass bei der Verwaltung Ihrer Wohnungseigentumsgemeinschaft etwas nicht stimmt?

Friedrich Kefferpütz: Ich bin seit 1980 Vermieter und mittlerweile Eigentümer von zwölf Wohnungen in verschiedenen WEGs. Deshalb war ich schon in drei Verwaltungsbeiräten vertreten und kenne mich inzwischen ganz gut aus mit den vielen Vorschriften. In dieser Wohnungseigentümergemeinschaft, bei der ich zwei Wohnungen besitze, waren die Abrechnungen des Verwalters überhaupt nicht nachvollziehbar. Unter anderem waren die Hausgeldrückstände darin nicht ersichtlich. Auch eine Saldenliste, also eine Aufstellung der Einzelabrechnungen sämtlicher Eigentümer, wurde uns nie zur Verfügung gestellt. Da legt jeder Kaninchenzüchterverein eine bessere Abrechnung vor! Ich habe immer wieder auf solche Fehler hingewiesen, aber der Beirat war eher auf Seite des Verwalters als auf der der Eigentümer. Zudem hat der Verwalter schon seit zwei Jahren so gut wie jede Verwaltertätigkeit eingestellt. Beispielsweise habe ich zwei Jahre darauf gewartet, dass in einer meiner Wohnungen ein neues Fenster eingebaut wird. Dafür wurden andere Arbeiten durchgeführt, die gar nicht nötig waren. So sagte uns der Verwalter im vergangenen Jahr, es gebe aufgrund von Schimmelproblemen ein Gutachten, nachdem eine neue Drainage nötig sei. Dieses Dokument hat er uns allerdings nicht gezeigt. Weil ich wusste, welcher Fachmann dieses Gutachten erstellt hat, habe ich auf eigene Faust Kontakt mit ihm aufgenommen. Es stellte sich heraus, dass in dem Gutachten das genaue Gegenteil von dem stand, was der Verwalter uns weismachen wollte. Der Fachmann hatte ganz klar geschrieben, die Drainage sei nicht der Grund für den Schimmel. Zudem konnte sogar ich als Laie erkennen, dass die beauftragte Firma die Arbeiten nicht fachgerecht durchgeführt hat. Die neue Drainage verlief nicht unterhalb des Kellerwand und war auch nicht weit genug vom Mauerwerk entfernt. Außerdem wurden die alten Kellerwände nicht so isoliert, wie es nötig gewesen wäre. Warum, wurde mir klar, als mir jemand steckte, dass unser Verwalter auch der Inhaber der Gartenbaufirma ist, die diese Arbeiten ausgeführt hat. Er hatte sich einfach selber mit den Arbeiten beauftragt, diese unfachmännisch ausführen lassen und viel zu teuer abgerechnet.

WiE: Was ist dann passiert?

Friedrich Kefferpütz: Ich wollte, dass sofort eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen und der Verwalter abbestellt wird. Aber leider konnte ich die anderen Eigentümer zunächst von diesem Vorgehen nicht überzeugen. Allerdings ist der Beirat dann zur Verwaltung gefahren und hat Einblick in die Unterlagen genommen. Als ich dann gehört habe, dass eine andere Wohnungseigentümergemeinschaft wegen ähnlicher Probleme gegen unseren Verwalter ein Gerichtsverfahren eingeleitet hat, habe ich mit dieser WEG Kontakt aufgenommen. In Einzelgesprächen konnte ich meine Miteigentümer schließlich überzeugen, dass auch wir handeln müssen.

WiE: Wie hoch ist der Schaden, den der Verwalter verursacht hat?

Friedrich Kefferpütz: Das haben wir erst herausgefunden, als dann endlich doch die außerordentliche Versammlung einberufen, der Verwalter abgewählt und eine neue Verwalterin bestellt wurde. Bis um Mitternacht habe ich mit unserer neuen Verwalterin über den Unterlagen gesessen! Das Ergebnis war, dass knapp 10.000 Euro auf dem Konto der Wohnungseigentumsgemeinschaft durch ungerechtfertigte Überweisungen fehlten. So hat der Verwalter sich zum Beispiel einmal seine monatliche Vergütung nicht zwölfmal, sondern gleich fünfzehnmal im Jahr abgezogen. Und einmal wurde die jährliche Prämie für die Versicherung zweimal abgebucht. Außerdem sind 30.000 Euro für überteuerte Arbeiten bezahlt worden. Arbeiten, die ohne Beschluss der Eigentümerversammlung durchgeführt wurden! So haben wir für zwei neue Mülltonnenplätze 2.399 Euro bezahlt. Für gerade einmal vier Quadratmeter an Betonplatten, die da verlegt wurden! Da wäre eher ein Preis zwischen 600 und 800 Euro angemessen gewesen. Wir werden jetzt Klage einreichen und versuchen, einen Teil unseres Geld zurückzubekommen. Wir werden die Klage aber auf die 10.000 Euro beschränken, die ohne Belege abgebucht wurden, denn diese ungerechtfertigten Überweisungen sind leichter nachzuweisen. Für den Rest der Summe ist uns das Prozessrisiko zu groß.

WiE: Wie hat der Verwalter auf seine Abwahl und die Vorwürfe reagiert?

Friedrich Kefferpütz: Bei der Abwahl war er nicht anwesend. Wir haben aber später einige Gespräche geführt, da wir zunächst versucht haben, uns außergerichtlich zu einigen. Ich hatte den Eindruck, dass ihn das alles nicht sonderlich berührt. Und von Reue war da schon gar nichts zu merken.

WiE: Es hört sich so an, als sei es sehr schwierig und zeitaufwendig gewesen, dem Verwalter auf die Schliche zu kommen.

Friedrich Kefferpütz: Gott sei Dank bin ich in Rente. Sonst hätte ich gar nicht so viel Zeit für die ganze Recherche aufwenden können. Und ich könnte mich jetzt auch nicht damit befassen, die ganzen Mängel aufzuarbeiten, die durch die fehlerhafte Verwaltung entstanden sind. Denn mittlerweile bin ich selber im Verwaltungsbeirat. Wir haben viel Arbeit damit, alles wieder in Ordnung zu bringen, was unser Verwalter angerichtet hat. Die Versicherung lehnt zum Beispiel die Regulierung verschiedener Schäden ab, weil die Prämien nicht bei ihr eingegangen sind. Und unsere Öltankanlage ist seit 1991 nicht gewartet worden. Der Kreis hat bereits die Stilllegung der Anlage angedroht. Außerdem sind unsere gesamten Rücklagen aufgebraucht.

WiE: Können Sie anderen Wohnungseigentumsgemeinschaften aufgrund ihrer Erfahrungen einen Rat geben, damit ihnen nicht Ähnliches passiert?

Friedrich Kefferpütz: Zum einen würde ich persönlich bei der Auswahl eines Verwalters neben Sachkriterien auch nach dem Bauchgefühl gehen. Dieser Verwalter ist für meinen Geschmack viel zu großspurig aufgetreten. Das merkt man allein schon auf seiner Internetseite. Auf der vermittelt er den Eindruck, als verwalte er ganz Bonn. Zum anderen sollten alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft Wert auf einen guten Zusammenhalt legen. Ich wurde so oft als Meckerer hingestellt, wenn ich Kritik geäußert habe. Unser Verwalter hat sogar behauptet, ich würde die Eigentümergemeinschaft terrorisieren. Erst nachdem alles aufgeflogen ist, haben sich die Mitglieder des alten Beirates nach und nach bei mir entschuldigt. Und andere Eigentümer haben mir gesagt: "Gut, dass Sie so hartnäckig waren." Es ist wirklich sehr wichtig, dass alle Eigentümer an einem Strang ziehen!

 

 

Haben auch Sie Ihren Verwalter im Verdacht, Gelder zu veruntreuen? Wann Wohnungseigentümer misstrauisch werden sollten, zeigt der WiE-Ratgeber „Veruntreuung durch WEG-Verwalter. Warnhinweise erkennen, gezielt handeln, Schäden minimieren“. Er steht Mitgliedern von Wohnen im Eigentum e.V. kostenlos zur Verfügung. Nichtmitglieder können ihn kostengünstig erwerben.

Der von WiE entwickelte verbraucherorientierte Muster-Verwaltervertrag für Wohnungseigentümergemeinschaften hilft dabei, die Interessen der Eigentümer von vorneherein bereits bei der Gestaltung des Vertrages zu stärken. Mitglieder erhalten den Mustervertrag zum Vorzugspreis. Nähere Informationen gibt es hier.

Um Betrügereien eines Verwalters auf die Schliche kommen zu können, müssen sich Verwaltungsbeiräte sehr gut auskennen. Wohnen im Eigentum e.V. macht die Beiräte fit für ihre wichtige Aufgabe. In zweitägigen Kompaktschulungen erhalten sie vertieftes Wissen unter anderem auch über die Prüfung von Jahresabrechnungen. Orte und Termine finden Interessenten hier.