Aus zwei aktuellen Urteilen des Bundesgerichtshofs (BGH) ergibt sich: Hält ein Mieter sich irrtümlich für berechtigt, weniger Miete zu zahlen als gefordert, droht ihm die fristlose Kündigung, falls sich die Mietrückstände dadurch auf mindestens zwei Monatsmieten summieren.
In dem einen Fall hatte der Mieter eines Einfamilienhauses beim Eigentümer Schimmel und Kondenswasser reklamiert. Für diese Probleme machte der Vermieter bei einem gemeinsamen Ortstermin das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters verantwortlich. Der Mieter sah die Ursache in Baumängeln und minderte deswegen die Miete um 20 Prozent. Dadurch lief in zehn Monaten ein Rückstand von zwei Monatsmieten auf. Der Vermieter kündigte fristlos und klagte auf Räumung. Dazu ist er laut Gesetz bei einem unberechtigten Rückstand von zwei Monatsmieten berechtigt. Im Prozess stellte ein Sachverständiger fest, ein Baumangel läge nicht vor. Also gab es kein Recht zur Mietminderung. Trotzdem wies das Berufungsgericht die Klage auf Räumung ab, denn den Mieter treffe kein Verschulden. Anders jetzt der BGH: Für Mieter gelte der normale Haftungsmaßstab, auch leichte Fahrlässigkeit gehe zu ihren Lasten. Sie hätten die Möglichkeit, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und ihr Recht zur Minderung gerichtlich klären zu lassen. Hier kam noch dazu, dass der Mieter zwei Aquarien und ein Terrarium mit Schlangen hatte und deshalb selbst auf die Idee kommen konnte, dass er wegen hoher Luftfeuchtigkeit mehr lüften musse. Die Kündigung wäre unwirksam geworden, wenn der Mieter die Rückstände spätestens zwei Monate nach Klageerhebung beglichen hätte. Dann wären für ihn nur die Prozesskosten angefallen. Er hatte aber erst später gezahlt, es blieb bei der Kündigung (VIII ZR 138/11).
Im anderen Fall hatten die Mieter die Bezahlung einer Nebenkostenerhöhung verweigert. Auch hier folgte die fristlose Kündigung, nachdem sich dadurch ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten angesammelt hatte. Dazu stellte der BGH klar: Auch Rückstände bei den Nebenkosten werden zu den zwei Monatsmieten gerechnet, die zur Kündigung berechtigen. Der Vermieter muss nicht erst auf Zahlung der Nebenkostenerhöhung klagen. Die Mieter – so das Gericht – seien hinreichend dadurch geschützt, dass die Berechtigung der Nebenkostenerhöhung im Räumungsprozess überprüft werde – stellt sich dann ihre Berechtigung heraus, ist es für den Mieter allerdings zu spät (VIII ZR 1/11).
Stand August 2012