Eigentümer sollen wirkliches Vermögen in der Abrechnung erkennen
03.03.2010
Damit die Eigentümergemeinschaft plötzlich anfallende Reparaturen, aber auch größere Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen problemlos finanzieren kann, schreibt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eine angemessene Instandhaltungsrücklage vor.
In der Jahresabrechnung wurden Zahlungen der Eigentümer auf die Instandhaltungsrücklage im Abschnitt Ausgaben/Einnahmen bislang in der Regel als (fiktive) Ausgaben oder sonstige Kosten verbucht – unabhängig davon, ob die Beträge bereits gezahlt worden waren oder noch ausstanden. Der Bundesgerichtshof (BGH) erklärte diese Praxis mit seinem Urteil vom 4. Dezember 2009 (V ZR 44/09) für nicht zulässig.
Wohnungseigentümer müssen die Jahresabrechnung auch ohne fachliche Hilfe verstehen können. Eine Abrechnung, in der die beschlossene Instandhaltungshaltungsrücklage als fiktive Ausgabe angesetzt wird, entspricht nach dem Urteil der BGH-Richter daher nicht den gesetzlichen Anforderungen.
Damit Wohnungseigentümer die wirkliche Vermögenslage der Eigentümergemeinschaft erkennen und die Jahresabrechnung überprüfen können, dürfen nur tatsächlich erzielte Einnahmen und tatsächliche Ausgaben gebucht werden. Die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage muss in der Jahresabrechnung aufgezeigt werden: Tatsächliche Zahlungen müssen dort als Einnahme aufgeführt werden; außerdem muss aufgeführt werden, welche Beträge noch ausstehen.
Abrechnungen, in denen die Instandhaltungsrücklage weiter als Ausgabe erscheint, sind fehlerhaft und müssen geändert werden. Tut der Verwalter das nicht, kann die Jahresabrechnung prinzipiell angefochten werden. Die aktuelle Rechtsprechung des BGH hatauch für Verwaltungsbeiräte Konsequenzen. Beanstanden sie eine falsche Jahresabrechnung nicht, wäre eine Entlastung des Verwaltungsbeirats und des Verwalters anfechtbar.
Ob und wie die Instandhaltungsrücklage künftig in der Rubrik Ausgaben/Einnahmen einer Jahresabrechnung behandelt werden soll, lassen die BGH-Richter offen.