29.11.2013 Das Jahresende bedeutet das Aus für viele Ansprüche von Vermietern, Wohnungseigentümern und Eigentümergemeinschaften: Sie verjähren, das heißt: Sie können gerichtlich nicht mehr durchgesetzt werden. wohnen im eigentum sagt, welche Forderungen das betrifft und was zu tun ist.
„Grundsätzlich verjähren die meisten Forderungen nach drei Jahren“, sagt Rechtsanwalt Thomas Brandt, Köln - er ist auch als Referent und Buchautor für wohnen im eigentum tätig –, „entscheidend ist aber, ab welchem Zeitpunkt diese Frist läuft.“ Der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sagt, welche Forderungen jetzt gefährdet sind.
Forderungen aus Mietverträgen
Am 31. Dezember 2013
1. verjähren Ansprüche auf die laufende Monatsmiete aus dem Jahr 2010,
2. verjähren Ansprüche aus Betriebskostenabrechnungen, die 2010 erstellt und dem Mieter zugestellt wurden. Das gilt übrigens auch für Forderungen des Mieters, falls ihm eine Rückzahlung zusteht,
3. muss Mietern von Wohnraum die Betriebskostenabrechnung 2012 zugegangen sein, sonst verliert der Vermieter seine Ansprüche auf Nachforderungen, falls die Vorauszahlungen niedriger waren als die tatsächlichen Betriebskosten. Waren sie allerdings höher, behält der Mieter seinen Ansprüch auf Rückzahlung. Diese Regeln gelten nicht für Gewerbemiete.
Forderungen bei Wohnungseigentum
Am 31. Dezember verjähren
1. Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen die einzelnen Eigentümer auf die monatlichen Hausgelder aus dem Jahr 2010,
2. Forderungen aus der jährlichen Hausgeldabrechnung für 2009, die im Jahr 2010 von der Eigentümerversammlung beschlossen wurde. Das betrifft Nachzahlungen und Rückzahlungen. Vorsicht: Soweit in der Abrechnung auch Rückstände bei den laufenden Zahlungen aus dem Jahr 2009 enthalten sind, sind diese bereits Ende 2012 verjährt.
3. Sonderumlagen, die 2010 zu zahlen waren,
4. Forderungen auf Beseitigung regelwidriger baulicher Änderungen durch einzelne Eigentümer aus dem Jahr 2010, etwa eine Balkonverglasung. Das gilt aber nur, falls die anderen Eigentümer davon schon 2010 erfahren hatten,
5. Schadensersatzansprüche gegen ausgeschiedene Verwalter aus dem Jahr 2010, falls nicht der Verwaltervertrag kürzere Verjährungsfristen vorsieht.
So stoppen Sie die Verjährung
Dafür genügt eine Mahnung nicht, auch nicht mit Einschreiben und Rückschein. Der Anspruch muss gerichtlich geltend gemacht werden, durch Klage oder Mahnbescheid. Es reicht, wenn der Antrag bis zum 31. Dezember 2013, 24 Uhr, bei Gericht ist, aber in der richtigen Form: Eine Email wird nicht akzeptiert. Außerdem funktioniert das nur, wenn die Gerichtskosten nach der Aufforderung durch das Gericht zügig – Thomas Brandt: „spätestens innerhalb von 14 Tagen“ – bezahlt werden.
Stattdessen kann mit dem Schuldner auch ein „Verzicht auf die Einrede der Verjährung“ vereinbart werden – „aus Beweisgründen immer schriftlich“, sagt Rechtsanwalt Brandt. Sinnvoll ist das, wenn relle Chancen bestehen, dass der Schuldner doch noch freiwillig zahlt oder wenn über die Forderungen noch verhandelt wird. Während solcher Verhandlungen läuft die Verjährungsfrist laut Gesetz zwar auch nicht weiter, da es aber leicht Unklarheiten über Anfang und Ende der Verhandlungen geben kann, sollte das durch einen Verjährungsverzicht abgesichert werden.
In Wohnungseigentümergemeinschaften ist es Pflicht des Verwalters, die Verjährung von Ansprüchen der Gemeinschaft zu verhindern. Eigentümer sollten ihn also rechtzeitig auffordern, Verjährungsfristen zu prüfen und gegebenenfalls geeignete Maßnahmen zu ergreifen. Mitglieder können einen Musterbrief für diese Aufforderung unter dem Stichwort „Verjährung von Forderungen verhindern“ hier downloaden: http://www.wohnen-im-eigentum.de/eigentumswohnung/musterbriefe.html
Übrigens: Das alles gilt nicht für die Betriebskostenabrechnung aus Mietverhältnissen. Da hilft nur eins: Sie muss spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode beim Mieter sein, wenn der Vermieter seine Ansprüche nicht verlieren will.