20.04.2015. Wenn die Verwaltungen zur jährlichen Eigentümerversammlung einladen, setzen viele die „Entlastung des Verwalters“ ohne Absprache mit auf die Tagesordnung. In den meisten Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) wird dann ohne weitere Nachfrage über den Tagesordnungspunkt abgestimmt – und die Verwaltung ist entlastet. Das hat erhebliche rechtliche Folgen, warnt der Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum.
„Auch wenn Eigentümer mit der Arbeit der Verwaltung zufrieden sind, sollte die WEG ihre Verwaltung nicht entlasten“, rät Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin des Verbraucherschutzvereins. Denn die Entlastung ist mehr als eine Anerkennung und Wertschätzung guter Arbeit. Sie hat zur Folge, dass die Wohnungseigentümer auf ihren Anspruch auf Schadensersatz für alle Fehler und Schäden der Verwaltung verzichten, die den Wohnungseigentümern bekannt oder zumindest bei sorgfältiger Prüfung erkennbar gewesen wären.
Viele Eigentümer möchten einer guten Verwaltung die Entlastung nicht verweigern und stimmen zu, ohne die rechtlichen Auswirkungen zu kennen. Deshalb sollte die Entlastung des Verwalters gar nicht auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung gesetzt werden. Da die Verwaltung in der Regel die Tagesordnung mit dem Verwaltungsbeirat abstimmt, sollte der Beirat sachlich und bestimmt sein Veto dagegen einlegen. Steht die Verwalterentlastung trotzdem auf der Tagesordnung, sollten die Eigentümer die Entlastung verweigern. „Informieren Sie schon im Vorfeld der Versammlung möglichst viele Miteigentümern über die Folgen der Entlastung und stimmen sie sich über ihr Vorgehen ab“, rät Gabriele Heinrich. „Vergessen Sie aber auch nicht, sich bei Ihrer Verwaltung über gute Arbeit zu bedanken.“
Wichtig zu wissen: Verwalter haben in der Regel keinen gesetzlichen Anspruch auf Entlastung.
Allerdings kann sich aus dem Verwaltervertrag ein Anspruch auf Entlastung ergeben. Manche Verträge enthalten die Bestimmung „wird die Jahresabrechnung genehmigt, ist der Verwalter zu entlasten.“ Ein solcher Passus sollte bei Vertragsverhandlungen gestrichen werden.