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Neues Gutachten des BMVBS

07.09.2010

Die Instandhaltungsrücklage von Wohnungseigentümergemeinschaften reicht oft nicht aus, um energetische Sanierungen oder den altengerechten Umbau der Wohnanlage zu finanzieren. Bislang gewähren nur wenige Banken Eigentümergemeinschaften Darlehen. Weil der Bearbeitungsaufwand zu hoch ist, „stellen Wohnungseigentümergemeinschaften für Geschäftsbanken derzeit keinen lukrativen Kundenkreis dar“, heißt es in der  Zusammenfassung des noch nicht veröffentlichten Gutachtens "Die Finanzierung von energetischen Sanierungen und altersgerechten Umbauten durch Wohnungseigentümergemeinschaften". wohnen im eigentum liegt eine vorläufige Zusammenfassung der Ergebnisse des vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und der Bundesvereinigung der Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft in Auftrag gegebenen Gutachtens vor.               Da zinsgünstige Darlehen der staatlichen Förderbank KfW über die Hausbank beantragt werden müssen, können Eigentümergemeinschaften auch viele staatliche Förderprogramme nicht nutzen. Vor allem für größere Eigentümergemeinschaften ist dies in der Praxis oft schwierig bis unmöglich.

Einen Ausweg aus dem Finanzierungsdilemma könnten, so das Gutachten, Ausfallbürgschaften der jeweiligen Bundesländer für die Eigentümergemeinschaften an die finanzierenden Kreditinstitute bieten. Das Ausfallrisiko ist nach Auffassung der Gutachter gering; eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist nämlich „kein schlechter Schuldner“, obwohl sie als Verband keine Grundschulden und Hypotheken zur Absicherung des Kredits einräumen kann. Denn zum einen haftet die Gemeinschaft unbegrenzt auch mit dem künftigen Vermögen, zum anderen haften die einzelnen Eigentümer in Höhe des Miteigentumsanteils. 
Möglich erscheint es laut Gutachten auch, die  Darlehen über die Landesförderinstitute abzuwickeln: Die Länder sollten prüfen, ob sie dem Beispiel der Investitionsbank Schleswig-Holstein folgen und ähnliche Modelle einführen könnten. Der besondere Bearbeitungsaufwand soll durch eine von den Wohnungseigentümern zu zahlende Finanzierungsberatung vergütet werden. 
Außerdem fordern die Gutachter, allgemein gültige Kriterien zum Rating von Wohnungseigentümergemeinschaften zu schaffen: Als mögliche Kriterien werden u.a. die Liquidität der WEG in den vergangenen Jahren, die Qualifikation und Bonität des Verwalters, der Zustand der Wohnanlagen und die Höhe der Rücklagen genannt. Neben der gesetzlich geforderten Instandhaltungsrücklage sollte  eine Modernisierungsrücklage gebildet werden, um über die ordnungsgemäße Instandhaltung hinausgehende Maßnahmen zu finanzieren.
Ob und welche Vorschläge aus diesem Gutachten umgesetzt werden, ist noch offen bzw. Angelegenheit der einzelnen Bundesländer.

Apropos: Viele nützliche Informationen zur Finanzierung von Modernisierungen, zur Kostenermittlung und -verteilung, Kreditaufnahme etc. sowie zu  Fördermöglichkeiten enthält der „Modernisierungsknigge für Wohnungseigentümer“. Mitglieder von wohnen im eigentum e.V. können den Wegweiser durch das Rechts-Labyrinth bei Instandsetzungen, Modernisierungen und baulichen Veränderungen zum Preis von 14,90 Euro (inklusive Versandkosten, gegen Vorkasse) bei der Geschäftsstelle des Vereins, Thomas-Mann-Str. 5, 53111 Bonn, kundencenter@wohnen-im-eigentum.de, Tel. 0228/ 6297998, Fax 0228 / 721 58 73 bestellen.