Die Wünsche der Wohnungseigentümer / Auswertung der Mitgliederberatung von wohnen im eigentum e.V. / Konkrete Problembeschreibungen gesammelt und veröffentlicht 

 

23.12.2014 Die größten Probleme beim Wohnungseigentum liegen eindeutig bei der Professionalität, der Qualifikation und dem Engagement von Verwaltungen. Dies ergab die Auswertung von Rechtsberatungen des Verbraucherschutzverbands wohnen im eigentum.

Der Verbraucherband führte zwischen Juli 2013 und Juni 2014 für seine Mitglieder 2.760 Rechtsberatungen durch. Ausgewertet wurden Beratungen zum Wohnungseigentumsrecht, Baurecht, Nachbarschaftsrecht etc. Daraus lassen sich klare Trends erkennen: Mehr als jede fünfte Beratung drehte sich eindeutig um direkte Konflikte und Krisen mit dem Verwalter (21,8 % aller Beratungen), in weiteren 22,5 % der Beratungsfälle waren schwierige Situationen unter Beteiligung der Verwaltung Thema. In der Summe spielte in 44,3 % der Fälle der Verwalter eine wesentliche Rolle.

In der Beratung zeigt sich, wo die Problemschwerpunkte im Wohnungseigentum liegen, wo Wünsche und gute Vorsätze besonders wichtig und – wenn eingehalten – besonders effektiv sind.

 

Die Wohnungseigentümer wünschen sich deshalb von ihren Verwaltern für 2015:

  • Beschlüsse, die vom Verwalter korrekt verfasst, bearbeitet und umgesetzt werden
    Die Durchführung der Eigentümerversammlung und die Beschlussfassung waren mit das wichtigste Beratungsthema. Die meisten Fälle bezogen sich auf die Beschlussformulierung und Beschlussfassung. Es zeigte sich auch, dass Beschlüsse oft nicht ausgeführt wurden oder Verwalter diesbezüglich ihre Kompetenzen überschritten.
  • Jahresabrechnungen, die transparent, formal sowie rechnerisch korrekt und dabei auch nachvollziehbar sind
    Jede fünfte Beratungsanfrage bezog sich auf die Jahresabrechnung, die Buchhaltung und das Rechnungswesen. Oft waren die Daten in den Jahresabrechnungen so aufbereitet, dass sie für die Wohnungseigentümer nicht nachvollziehbar waren. Weitere Probleme: In Jahresabrechnungen waren die Bankkontostände zum 1.1. und 31.12. nicht aufgeführt oder der Ist-Stand der Instandhaltungsrückstellung fehlte.
  • professionelle Arbeit für die Instandhaltung und Sanierung, also für die Werterhaltung und Wertsteigerung der Wohnungseigentumsanlage
    Fragen zur Instandhaltung, zu den bautechnischen und baurechtlichen Qualifikationen der Verwalter sowie deren Engagement liegen bei den Beratungen auf Platz drei. Im Vordergrund standen Beratungen rund um die Durchsetzung der Beseitigung von Baumängeln sowie die Einhaltung von Gewährleistungsfristen. Weitere Themen waren nicht umgesetzte Beschlüsse sowie die Kompetenzüberschreitung des Verwalters bei Ausschreibungen und Auftragsvergaben. Ein Teil der Beratungsanfragen bezog sich auch auf Schadensersatzansprüche aus Pflichtverletzungen des Verwalters.
  • transparente und vor Risiken sichere Kontenführungen
    Immer noch gibt es Beratungsanfragen und Unklarheiten zu den WEG-Konten. Noch haben längst nicht alle Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) ihre Konten vom Treuhandkonto – mit dem Verwalter als Kontoinhaber – auf ein WEG-Eigenkonto – mit der WEG als Kontoinhaberin – umgestellt.

Bei weiteren Anfragen ging es um Vertretungsregelungen bei Eigentümerversammlungen, um Aufträge, die der Verwalter zusammen mit dem Beirat ohne Beschluss der Eigentümerversammlung initiiert hatte, sowie um Unklarheiten in Bezug auf die Verwalteraufgaben, die Gestaltung des Verwaltervertrags und den Verwalterwechsel.

 

Ausgewählte Fallbeispiele über Defizite in der Berufsqualifikation von Verwaltern

Konkrete Fallbeispiele zu diesen Problemfeldern sind in einer Fallbeispielsammlung zusammengetragen, abrufbar unter http://www.wohnen-im-eigentum.de/sites/default/files/PDF/Fallbeispiele_Defizite_Qualifikation_140912.pdf.Weitere Fallbeispiele haben Wohnungseigentümer selbst eingestellt unter http://www.verwaltungsbeiraete.de/forum.

 

Fazit

Angesichts der komplexen und anspruchsvollen Geschäftsaufgaben bei der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften lassen sich Konflikte nicht vermeiden. Gleichwohl sollten zufriedene Eigentümer für Verwalter eine wichtige Geschäftsbasis sein. Deshalb fordert Gabriele Heinrich: „Liebe Verwalter, wenn Sie diese guten Vorsätze fassen und Ihren Wohnungseigentümergemeinschaften versprechen, sie zu erfüllen, ist das eine erfolgversprechende Basis für eine gute Zusammenarbeit im Jahr 2015.“

 

Die Auswertung der Rechtsberatungen

Die Rechtsberatungen von wohnen im eigentum bieten einen einmaligen Zugang zu den tatsächlichen Problemen der Wohnungseigentümer. Diese Erfahrungen sind schon immer in die Arbeit von wohnen im eigentum eingeflossen. Die systematische Auswertung hilft, diese Informationsquelle noch besser zu nutzen und die Informationen wirksamer in eigene Publikationen sowie die öffentliche und politische Diskussion einzubringen.