Eigentumswohnungen auf dem Vormarsch / Beim Wohnungskauf auf Mehrheitsverhältnisse achten

29.07.2010 | Nach Angaben der Immobilienwirtschaft sind Eigentumswohnungen zunehmend gefragt. Ursache sind die günstigen Baufinanzierungskredite, die geringen Renditen bei der Geldanlage, die angespannte Mietwohnsituation in bestimmten Großstadtregionen und die relativ zentrale Lage vieler Wohnungen.

Aber Achtung: Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten künftige Wohnungseigentümer nicht nur auf Lage, Preis und Wohnung achten, sondern sich auch über die Eigentums- und Mehrheitsverhältnisse in der Wohnanlage informieren. Besitzt ein Eigentümer einen Großteil der Wohnungen und die Stimmenmehrheit in der Eigentümerversammlung, kann er diese Machtposition nutzen, um seine wirtschaftlichen Interessen gegen die der selbst nutzenden Eigentümer und Kleinanleger durchzusetzen. Vom Kauf solcher Wohnungen rät der Verbraucherschutzverein wohnen im eigentum e.V. ab. 

Der Verein verweist auf negative Erfahrungen von Eigentümergemeinschaften mit Mehrheitseigentümern – in der Regel (Immobilien)Fonds, Gesellschaften, Unternehmen, Bauträger oder Zwischenerwerber.  So kommt es immer wieder vor, dass keine ausreichenden Instandhaltungsrücklagen gebildet werden, denn den Hauptteil des anzusparenden Geldes  muss der Großeigentümer aufbringen. Beim späteren Wohnungsverkauf würden diese Rücklagen für ihn „verloren gehen“, d.h. bei der Eigentümergemeinschaft verbleiben. Ohne ausreichende Rücklagen unterbleiben notwendige Instandhaltungen – Wertverlust der Immobilie sowie zunehmender Modernisierungsstau sind die Folgen.

Die Bestellung und Wiederbestellung von Verwaltern, die allein im Interesse der Mehrheitseigentümer tätig sind, ist häufige Praxis in solchen Wohnanlagen. Das Insolvenzrisiko bleibt bei den Miteigentümern. Gehen Mehrheitseigentümer in Insolvenz, was immer wieder vorkommt, hinterlassen sie Schulden und Wohnungsleerstände. Finden sich keine Käufer, wächst der Leerstand; die Wohnanlagen verfallen.

Extreme Einzelfälle sind außerdem bekannt, in denen sich Kapitalanleger in Eigentümergemeinschaften einkaufen und dort hohe Sonderumlagen durchsetzen, um weitere Kleineigentümer zum Wohnungsverkauf an sie zu drängen. „Grundsätzlich widerspricht das Handeln einzelner Großeigentümer dem Grundgedanken des Wohnungseigentumsgesetzes, dass alle Miteigentümer ihre Immobilien gemeinschaftlich verwalten.“ befindet Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin des Vereins. „Dies allein sollte schon Grund genug sein, sich nicht in eine Eigentümergemeinschaft mit der Stimm-Majorität eines Eigentümers einzukaufen. Denn welcher Eigentümer will sich weiterhin wie ein Mieter behandeln lassen, nur mit höheren Nebenkosten und größerem Risiko?“ Gegen einen Mehrheitseigentümer kann zwar gerichtlich vorgegangen werden, wenn dessen Handeln ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Doch dies kostet Zeit, Geld und Nerven.

„Oft stellen Eigentümer erst nach Kauf der Wohnung fest, ob und wie der Mehrheitseigentümer seine Machtposition nutzt. Aber auch wenn er seine Stimmrechts-Majorität bestandsbewahrend und sozial verantwortlich ausübt, hängt das Damoklesschwert des Weiterverkaufs an einen Immobilienfond oder an einen Einkäufer mit kurzfristigen Gewinninteressen über der Eigentümergemeinschaft“, gibt Gabriele Heinrich zu bedenken. Sie sieht den Gesetzgeber in der Pflicht. Wenn der Staat den Erwerb von Wohneigentum zur Altersvorsorge fördert, müsse er Regelungen zur Schadensabwehr zugunsten von Kleineigentümern und zur dauerhaften Daseinsvorsorge schaffen.

Pressekontakt:
Eva Walitzek-Schmidtko
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