Am Minderheitenschutz des Wohnungseigentumsgesetzes führt kein Weg vorbei. Danach brauchen manche Entscheidungen eine Dreiviertelmehrheit. Das ist auch durch Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung nicht auszuhebeln, hat das Landgericht Köln entschieden.
Wohnungseigentümergemeinschaften können über Modernisierungen, die nicht zur Erhaltung des Hauses erforderlich sind, und manche Fragen der Kostenverteilung nur mit Dreiviertelmehrheit beschließen, genaugenommen mit sogenannter doppelt qualifizierter Mehrheit: Das ist die Dreiviertelmehrheit der stimmberechtigten Eigentümer plus mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile.
Im entschiedenen Fall ging es um die notwendige Sanierung der Bodenplatte eines Balkons, der nur von einem Eigentümer genutzt werden konnte. Dieser sollte nach dem Wunsch der anderen auch die Kosten allein tragen. Doch die Bodenplatte gehört zum Gemeinschaftseigentum, und für dessen Erhaltung haben grundsätzlich alle aufzukommen.
Wenn allerdings ein Bestandteil des Gemeinschaftseigentums nur von einem Eigentümer genutzt wird, können ihm laut Gesetz Sanierungskosten dafür auferlegt werden – aber nur mit Dreiviertelmehrheit. Hier bestand die Anlage nur aus drei Einheiten. Deshalb hatte die Teilungserklärung – die Verfassung der Gemeinschaft – bestimmt, dass solche Beschlüsse mit Zweidrittelmehrheit gefasst werden können. Das ist unzulässig, sagt das Gericht. Der gesetzliche Minderheitenschutz ist unantastbar (29 S 91/12).
Dieser Schutz kann auch nicht dadurch umgangen werden, dass die Balkonplatte zum Sondereintum des Wohnungseigentümers erklärt wird mit der Folge, dass er für die Sanierung aufkommen muss. Der Bundesgerichtshof hat nämlich in einem aktuellen Urteil entschieden, dass „wesentliche Bestandteile des Gebäudes“ immer Gemeinschaftseigentum sind und dass daran auch Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung nichts ändern können (V ZR 57/12).