Instandhaltung, Modernisierung oder bauliche Veränderung?
10.11.2010
In der dunklen Jahreszeit ist gutes Licht im und ums Haus besonders wichtig: Die richtige Beleuchtung hilft, Unfälle zu vermeiden und erhöht das Gefühl der Sicherheit. Ob Wohnungseigentümer neue oder bessere Leuchten im Gemeinschaftseigentum mit einfacher oder doppelt qualifizierter Mehrheit beschließen können oder ob alle Miteigentümer zustimmen müssen, hängt von der geplanten Maßnahme und von der Ausgangssituation ab.
Sollen zusätzliche Leuchten in Gemeinschaftsräumen, beispielsweise im Treppenhaus, im Eingangsbereich oder im Keller angebracht werden, weil eine ausreichende Beleuchtung fehlt oder sogar Sturz- und Stolpergefahr besteht, können die Wohnungseigentümer dies als Instandsetzung mit einfacher Mehrheit beschließen. Wird eine defekte Leuchte durch eine bessere oder eine energiesparende ersetzt, reicht für diese „modernisierende Instandhaltung“ ebenfalls die einfache Mehrheit.
Der Austausch einer funktionierenden Beleuchtung nur aus optischen Gründen ist dagegen in der Regel eine bauliche Veränderung, der alle betroffenen Eigentümer zustimmen müssen. Gleiches gilt für eine Außenbeleuchtung, die nur Dekorationszwecken dient, beispielsweise eine Gartenbeleuchtung, Baum-Strahler etc.
Die Installation zusätzlicher Leuchten an Wegen, im Eingangsbereich oder an sonstigen Verkehrsflächen kann eine Modernisierung sein, wenn damit der Wohnwert oder der Komfort der Anlage erhöht und ihr Charakter nicht verändert wird. Allerdings darf die Beleuchtung einzelne Eigentümer nicht beeinträchtigen. Die Leuchten müssen so angebracht werden, dass ihr Licht nachts nicht stört.
Bewegungsmelder, die Leuchten automatisch ein- und ausschalten, verbessern den Komfort und helfen in Verbindung mit einer Zeitschaltuhr, Energie einzusparen. Der Einbau ist daher grundsätzlich als Modernisierung anzusehen – und mit der doppelt qualifizierten Mehrheit zu beschließen. Das heißt: 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile müssen zustimmen. Wird der Energieverbrauch deutlich gesenkt, kann die Maßnahme auch als Instandsetzung gelten – und mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.
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