09.02.2015. Das geplante Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) soll helfen, Konflikte zwischen Verbrauchern und Unternehmen künftig ohne teure Gerichtsverfahren beizulegen. Vorgabe ist die EU-Richtlinie über die alternative Streitbeilegung in Verbraucherangelegenheiten, die bis zum 9. Juli 2015 in deutsches Recht umgesetzt werden muss. Das VSBG soll für alle Wirtschaftsbereiche gelten, also auch für den Immobiliensektor und das Wohnungseigentum.
Für beinahe alle Streitigkeiten, die Verbraucher betreffen, soll ein flächendeckendes Netz von Streitbeilegungsstellen aufgebaut werden, getragen von privaten (Fach)Schlichtungsstellen und behördlichen Auffangschlichtungsstellen. Letztere müssen von den Bundesländern eingerichtet werden und für die Wirtschaftsbereiche gelten, für die es keine Schlichtungsstellen gibt. Es wird dabei kein bestimmtes Verfahren vorgegeben. Bezüglich der Qualifikation der Streitmittler gilt: Sie müssen über allgemeine Rechtskenntnisse verfügen sowie über Fachwissen und Fähigkeiten, die für die Beilegung der Streitigkeiten im jeweiligen Fachbereich erforderlich sind. Die Schlichter müssen also nicht unbedingt Volljuristen sein. Verbraucher sollen die Streitschlichtungsverfahren kostenlos oder gegen ein geringes Entgelt nutzen können, von Unternehmern kann ein angemessenes Entgelt bzw. eine kostendeckende Gebühr erhoben werden.
Fazit: Der Gesetzentwurf lässt viele Fragen offen. Trotzdem: Wohnen im Eigentum (WiE) begrüßt dieses Gesetzesvorhaben ausdrücklich und setzt sich für eine angemessene Berücksichtigung der Wohnungseigentümer bei der Organisation der Schlichtungsstellen und -verfahren ein. „Gerade für Wohnungseigentümer kann dieses Streitbeilegungsverfahren erstmalig die Möglichkeit eröffnen, Konflikte mit gewerblichen Verwaltungen und anderen Dienstleistern innerhalb von nur 90 Tagen, also schnell und kostenlos oder kostengünstig zu klären. Damit kann die Zahl teurer WEG-Gerichtsverfahren deutlich reduziert werden“, erklärt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin von Wohnen im Eigentum (WiE). „Können Wohnungseigentümer Streitigkeiten auf diesem Weg beilegen, verbessert dies die Zusammenarbeit mit der Verwaltung und das Zusammenwohnen bzw. Zusammenwirken der Eigentümer.“
Aus der Organisation der Verwaltung des gemeinschaftlichen Wohnungseigentums ergeben sich einige Besonderheiten. Diese sind bei der Gesetzgebung und bei der Einrichtung der Streitschlichtungsstellen zu beachten, damit Wohnungseigentümer die außergerichtliche Streitbeilegung angemessen nutzen können. So muss berücksichtigt werden, dass bei Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern und gewerblich tätigen Verwaltern sowohl die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) als Verband von Verbrauchern als auch einzelne Wohnungseigentümer das außergerichtliche Streitschlichtungsverfahren beantragen werden. Wenn es um Streitigkeiten mit Dienstleistern geht können dies auch Verwaltungen im Auftrag der WEG tun,.
Anpassung im WEGesetz nötig
Bei vielen Streitigkeiten zwischen Verwaltern und WEGs bzw. zwischen Verwaltern und einzelnen Eigentümern kann die Durchführung eines Verfahrens nach dem VSBG als echte Alternative zu einem gerichtlichen Verfahren angesehen werden – z.B. wenn Verwalter Beschlüsse der WEG nicht ausführen. Andere Fälle bereiten allerdings aufgrund der Fristen im WEGesetz Probleme:
Begeht der Verwalter eine Pflichtverletzung und fasst die Mehrheit der Eigentümer in diesem Zusammenhang trotzdem einen positiven Beschluss,, muss der bzw. müssen die Eigentümer, die sich gegen diese Pflichtverletzung wehren wollen, zwingend innerhalb eines Monats gerichtlich gegen diesen Beschluss vorgehen. Diese Frist kann nicht eingehalten werden, wenn erst die Schlichtungsstelle angerufen wird. „Für diese Fälle ist unbedingt eine Ergänzung oder Anpassung im Wohnungseigentumsgesetz nötig. Es muss ein Weg gefunden werden, damit Wohnungseigentümer nach einer erfolglosen Streitbeilegung doch noch vor Gericht gehen können. Nur dann können sie das VSBG angemessen nutzen“, so Gabriele Heinrich.
Spezialisierte Abteilungen für WEG-Streitigkeiten
Solange es keine privaten oder öffentlich geförderten Verbraucherschlichtungsstellen für die Streitschlichtung im Wohnungseigentum auf der Grundlage des VSBG gibt, werden behördliche Auffangschlichtungsstellen der Bundesländer die Schlichtung dieser Streitigkeiten übernehmen müssen. „Für Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern und Verwaltern müssen fachlich qualifizierte Streitmittler eingesetzt werden“, fordert Gabriele Heinrich. Die Bundesländer sollten dabei länderübergreifend zusammenarbeiten.
„Wohnen im Eigentum ist bereit, beim Aufbau dieser Streitbeilegungsstellen mitzuwirken“, erklärt die Geschäftsführerin des Verbraucherschutzvereins. „Wir werden über das weitere Gesetzgebungsverfahren und über die Einrichtung von Streitbeilegungsstellen informieren. Wenn es diese Einrichtungen gibt, werden wir unsere Mitglieder beraten, wie sie die Streitbeilegungsverfahren nutzen können.“