Schrottimmobilien: Gesetzentwurf zum besseren Käuferschutz greift zu kurz

17.4.2013 Voraussichtlich am 18. April 2013 wird der deutsche Bundestag das Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren verabschieden. Es soll den Schutz von Wohnungskäufern vor Schrottimmobilien verbessern. Alle Bundestagsfraktionen begrüßen das Vorhaben. „Der Plan ist richtig, aber er greift zu kurz“, sagt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin des Verbraucherschutzvereins wohnen im eigentum e. V.

Der Gesetzentwurf
Das neue Gesetz will sicherstellen, dass der Käufer den Notarvertrag tatsächlich zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Prüfung erhält. Das ist schon bisher vorgesehen. Jetzt wird der Druck erhöht: Der Notar soll dem Käufer den Vertrag zusenden und die Gründe schriftlich dokumentieren, falls die Zwei-Wochen-Frist nicht eingehalten wird. Das soll eine Handhabe gegen Mondscheinnotare schaffen.

Forderung von wohnen im eigentum
Zusätzlich schlägt wohnen im eigentum vor, dass der Notar im Begleitschreiben zur Vertragsübersendung darauf hinweisen muss, dass er für Fragen zum Vertragsentwurf bereits vor dem Notartermin zur Verfügung steht. Gabriele Heinrich: „Für viele Notare mag das vielleicht selbstverständlich sein, aber lange nicht für alle Käufer. Sie lernen den Notar meist erst bei der Beurkundung kennen. Dann sitzen sie ihm gegenüber, während er den Text monoton vorliest und verstehen nur Bahnhof. Wer hat in dieser Situation überhaupt Fragen oder traut sich, Fragen zu stellen? “

Wirksamer Käuferschutz verlangt mehr
Aber wirksamer Verbraucherschutz verlangt mehr: Der Notarvertrag bietet vor allem in den beigefügten Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen wichtige Informationen. Aber er gibt keine Auskunft über die wirtschaftliche und finanzielle Lage der Eigentümergemeinschaft - enscheidend für die Chancen des Käufers, sich vor unüberschaubaren finanziellen Folgerisiken zu schützen.

Informationspflichten sind notwendig
Damit die Zwei-Wochen-Frist wirklich effektiv genutzt werden kann, fordert wohnen im eigentum, die Verkäufer zu folgenden Informationen zu verpflichten, die auch in den Kaufvertrag aufgenommen werden:

  • Höhe der Instandhaltungsrückstellung. Diese Information ist bei allen Kaufangeboten neben dem Kaufpreis zu geben. Die Pflichtangabe hilft Verkäufern, die wegen hoher Rückstellung einen höheren Kaufpreis verlangen müssen, sie sagt dem Käufer, wieviel er bei Sanierungsbedarf aus eigenen Mitteln aufbringen muss.
  • Beschlusslage zu Sanierung und Modernisierung, einschließlich der Information, ob diese Themen in den letzten zwei Jahren auf der Tagesordnung standen. So erefährt der Käufer, ob neben Tilgung und Hausgeld weitere größere Ausgaben auf ihn zukommen.
  • Höhe des Hausgeldes. Information über vdie laufenden Kosten.
  • Hausgeldrückstände. Ein Hinweis auf wirtschaftliche Schwierigkeiten in der Eigentümergemeinschaft.
  • Mieteinnahmen. Wichtig, wenn darauf bei vermieteten Wohnungen das Finanzierungskozept beruht.

Die Verkäufer haben auf diese Informationen problemlos Zugriff, für sie bedeutet die Forderung von wohnen im eigentum keinen nennenswerte Belastung. Das ist besonders wichtig, weil die Informationspflicht auch für private Verkäufer gelten soll. Andererseit sind die Informationen für Käufer grundlegend für die Einschätzung der wirtschaftlichen Folgen des Kaufs. Aufgabe des Notars ist es hier zu prüfen, dass die Angaben gemacht werden. Für die ihre Richtigkeit kann und sollte er nicht geradestehen.

Hinweis: Die Behandlung des Gesetzentwurfs wurde kurzfristig verschoben, mit dem Gesetz ist aber weiterhin zu rechnen.

 

 

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