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Für die Umstellung der Wärmeversorgung von vermietetem Wohnraum auf externe Anbieter – „Contracting“ – gelten seit 1. Juli 2013 neue Regeln. Das betrifft auch vermietende Wohnungseigentümer.
Der Vermieter kann die Contracting-Kosten nur auf den Mieter umlegen, wenn
1. dem Mieter die Umstellung drei Monate vorher in Textform angekündigt wurde,
2. die Umstellung die energetische Effizienz verbessert und
3. die Umstellung für den Mieter kostenneutral erfolg, wenn dieser also nicht mehr zahlen muss als bisher.
Eine besondere Regelung im Mietvertrag ist für die Umstellung nicht erforderlich.
Für vermietende Wohnungseigentümer kann das Probleme machen.
Sie haben keinen Anspruch, dass die Eigentümergemeinschaft ihnen die Einhaltung der Dreimonatsfrist ermöglicht. Allerdings wird die Umstellung in der Regel einen längeren Vorlauf haben, sodass die Frist gewahrt werden kann. Anders dürfte das nur sein, wenn ein unvorhergesehener Ausfall der Heizung eine schnelle Entscheidung erfordert. Und dann ist der Schaden für den vermietenden Eigentümer überschaubar: „Er kann die Contracting-Kosten in diesem Fall erst etwas später auf den Mieter umlegen“, sagt der Kölner Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Thomas Brandt.
Schwieriger kann es mit der Verbesserung der energetischen Effizienz sein: Das hat der Vermieter dem Mieter nachzuweisen. Die dafür notwendigen Informationen muss ihm die Eigentümergemeinschaft – in der Praxis also der Verwalter – zugänglich machen, soweit sie vorhanden sind. Das ist nicht unbedingt der Fall, da für die Eigentümer andere Gesichtspunkte wie Gesamtkosten oder Komfort im Vordergrund stehen können. Dann muss der Vermieter die Informationen anders beschaffen. Wie sie genau aussehen müssen, wird eine Verordnung festlegen, die derzeit in Arbeit ist.
Besonders kritisch ist der Punkt der Kostenneutralität. Bislang wurden auf den Mieter nur die Kosten für Brennstoffe und Wartung umgelegt. Im Contracting sind aber zusätzlich Instandhaltung, Instandsetzung, häufig auch Anschaffung und der Gewinn des Contractors enthalten. Da ist Kostenneutralität nur bei einer sehr starken Verbesserung der Energieeffizienz zu erreichen. „Das ist möglich, aber sehr schwierig“, sagt Thomas Brandt. Wird dieses Ziel nicht erreicht, kann der Vermieter nur die Kosten der Primärenergie umlegen. Dann taucht ein weiteres Problem auf: Diese Kosten kennt der Vermieter nur, wenn der Contractor wenigsten einen Teil seiner Kalkulation offenlegt, was er nicht gerne tut. Anwalt Brandt achtet deshalb bei Contracting-Verträgen darauf, dass sie eine Preisoffenlegungsklausel enthalten.