17.10.2013 Der bargeldlose Zahlungsverkehr wird auf das EU-einheitliche System SEPA (Single Euro Payments Area) umgestellt. Das betrifft auch die Besitzer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen – aber nicht alle und nicht alle gleich. Deshalb ist es wichtig zu wissen, wer aktiv werden muss und was zu tun ist.

Was bringt SEPA?
Ab 1. Februar 2014 ist SEPA verbindlich, nur Verbraucher dürfen noch bis 31. Januar 2016 mit Kontonummer und Bankleitzahl überweisen. SEPA führt diese beiden Zahlen zusammen und ergänzt sie durch eine Länderkennung – „DE“ für Deutschland – sowie eine zweistellige Prüfziffer. Das ganze hat 22 Stellen und heißt IBAN – International Bank Account Number. Bis 2016 wird außerdem im internationalen Geldverkehr noch die internationale Bankleitzahl „BIC“ (Business Identifier Code) gebraucht. Ganz neue Regeln gelten künftig für den Bankeinzug.

Welche Vermieter aktiv werden müssen
Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung vermietet, bekommt Streß, wenn er seine Immobilie selbst verwaltet und die Miete per Bankeinzug kassiert. Er muss auf das SEPA-Einzugsverfahren umstellen, wie das geht, steht unten. Wem das zu viel Aufwand ist, kann überlegen, ob es für ihn unter dem Strich besser ist, auf die Vorteile des Einzugsverfahrens zu verzichten.
Alle anderen Vermieter müssen nur den Mietern ihre neuen Kontodaten mitteilen. Diese erfahren sie von ihrer Bank, die auch die anderen Umstellungen übernimmt.

Worauf Wohnungseigentümer achten sollten
Wohnungseigentümer mit externen Verwaltern müssen nicht aktiv werden, sondern nur auf Anfrage ihre IBAN mitteilen, die Umstellungen übernimmt die Bank. Wird das Hausgeld per Lastschrift eingezogen, regelt das die Hausverwaltung, die auch den Umstellungsaufwand hat.

Es kann passieren, dass die Verwaltung sich den Aufwand bei der Umstellung und der Dauernutzung von SEPA durch eine Einmalzahlung und eine Erhöhung ihres Entgelts gesondert bezahlen lassen will. Dazu liefern Verwalterverbände wie der DDIV einschlägige Argumentationshilfen. Sie verweisen auf die Rechtsprechung zu den Verwalterwünschen nach Extra-Honorar für die Steuerbescheinigungen zu Haushaltsnahen Dienstleistungen.

wohnen im eigentum hält diese Rechtsprechung nicht für einschlägig. Denn der Zusatzaufwand für die Bescheinigungen für das Finanzamt lag ausschließlich im Interesse der Eigentümer. Die Umstellung auf SEPA gehört dagegen ebenso wie die gesamte Organisation und Überwachung der Hausgeldzahlungen zu den Aufgaben des Verwalters, er bekommt ja auch die dafür notwendige Computerausstattung nicht gesondert vergütet. Und was die laufende SEPA-Nutzung angeht, ist der Mehraufwand nach Einschätzung von wohnen im eigentum nicht so groß, dass er eine Erhöhung der Verwalterbezüge rechtfertigt.
Fazit: Eigentümergemeinschaften sollten sich nicht von Verwalterforderungen überrumpeln lassen.

Selbstverwaltende Wohnungseigentümergemeinschaften
Kleinere Eigentümergemeinschaften haben oft die Verwaltung in die eigenen Hände genommen, sei es weil sie keinen Verwalter gefunden haben, sei es aus schlechten Erfahrungen mit Verwaltern. Wenn sie Zahlungen wie Hausgeld oder Sonderumlagen über Bankeinzug abwickeln und dessen Vorteile weiter nutzen möchten, müssen sie diesen bis 1. Februar 2013 auf SEPA umgestellt haben.

Umstellung der Lastschriften
Die Lastschrift bietet im Vergleich zur Überweisung erhebliche Vorteile, vor allem entfällt die Notwendigkeit von Zahlungsüberwachung oder Mahnungen ganz oder weitgehend.

Aber die Umstellung auf SEPA-Lastschrift ist aufwändig. Wer damit arbeitet, braucht eine Gläubiger-Identifikationsnummer. Die wird bei der Bundesbank beantragt, das ist nicht kompliziert. Außerdem muss er für jeden Schuldner eine individuelle Mandatsreferenznummer vergeben. Beide Zahlen müssen jedem Schuldner  bekanntgegeben werden.

Wenn diese Mitteilung den neuen Regeln entspricht, läuft die alte Einzugsermächtigung als SEPA-Lastschrift weiter. Es muss also nicht eine neue Unterschrieft eingeholt werden. Wenn die Mitteilung bei regelmäßigen Zahlungen deren Termin und Betrag nennt, ersetzt das die sonst bei SEPA notwendige Ankündigung jeder einzelnen Abbuchung. Denn neue Regeln gelten auch für die einzelnen Abbuchungsvorgänge, zum Beispiel bekommt jede Lastschrift ein konkretes Fälligkeitsdatum.