Jetzt ist wieder Saison für die Versammlungen der Wohnungseigentümer. Doch viele gehen nicht hin oder stellen dem Verwalter eine Blankovollmacht aus. „Das kann buchstäblich teuer werden“, warnt Rechtsanwältin Sandra Weeger-Elsner, Rechtsberaterin bei wohnen im eigentum.
Die Eigentümerversammlung entscheidet nämlich über Sanierungen und Modernisierungen. Die Kosten müssen alle zahlen, ob sie mitgestimmt haben oder nicht. Ob einem Eigentümer das Timing der Maßnahme nicht passt, weil er gerade knapp bei Kasse ist, interessiert nicht.
Über eine Instandhaltung oder Instandsetzung kann die Versammlung mit einfacher Mehrheit entscheiden. Sie ist beschlussfähig bei Anwesenheit von mehr als der Hälfte der Eigentumsanteile, das heißt: etwas mehr als ein Viertel der Stimmen kann den Ausschlag geben. Noch weniger genügen unter Umständen, falls die Versammlung wegen zu geringer Anwesenheit nicht beschlussfähig ist, dann wird sie nochmals – mitunter im selben Termin – einberufen und ist dann beschlussfähig. Hat der Verwalter dann noch ein Bündel von Blanko-Abstimmungsvollmachten vor allem von Eigentümern, die nicht am Ort wohnen, kann er die Versammlung oft majorisieren.
Das Wohnungseigentumsgesetz bietet den Eigentümern aber Schutz: Die Versammlung darf nur über Punkte abstimmen, die in der Einladung genannt wurden. Jeder Eigentümer kann also sehen, wo seine Stimme wichtig ist, und entscheiden, ob er an der Versammlung teilnimmt. Er kann stattdessen ihm bekannte Miteigentümer, Beiräte oder auch den Verwalter für die Abstimmung schriftlich bevollmächtigen und dazu in der Vollmacht konkrete Anweisungen erteilen. Daran sind diese gebunden.
Falls auf der Versammlung kostenträchtige Entscheidungen getroffen wurden, die die Einladung nicht angekündigt hat, kann jeder Eigentümer diese gerichtlich anfechten. Das Problem: Dafür hat er nur einen Monat Zeit. Diese Frist läuft ab Beschlussfassung, auch wenn dem Eigentümer noch kein Protokoll oder andere Informationen über den Ablauf der Versammlung vorliegen. Sandra Weeger-Elsner: „Es ist also wichtig, sich nach der Versammlung zeitnah aktiv über deren Verlauf und die gefassten Beschlüsse zu informieren, im Zweifel durch Einsichtnahme in die Beschlussammlung. Diese muss der Verwalter unverzüglich nach der Versammlung aktualisieren.“
Besser ist allemal die eigene Anwesenheit. So kann der Eigentümer am wirkungsvollsten seinen Einfluss geltend machen, nicht nur auf das ob und wann einer Maßnahme, sondern auf auf das wie. Und da gibt es fast immer einen großen Spielraum für Umfang und Qualität. Außerdem geht es nicht nur um große und kostenträchtige Beschlüsse, sondern auch um die Kontrolle der Jahresabrechnung und der alltäglichen Arbeit des Verwalters und der Beiräte: Entscheidene Punkte für die laufenden Kosten und den Werterhalt der Wohnung.
(Stand 30.4.13)