16. Juli 2012 Die SPD-Fraktion erkundigt sich in einer Kleinen Anfrage „Sozialcharta für den Verkauf der bundeseigenen TLG Wohnungen“ nach der Sicherung der Mieterinteressen, die Bundesregierung sagt in ihrer Antwort, dafür werde ausreichend Sorge getragen, mehr verbiete das EU-Recht. „Beide Seiten – wie auch die gesamte öffentliche Diskussion um Sicherung von Mieterinteressen bei Privatisierung öffentlicher Wohnungsbestände – werden mit ihrer Betrachtungsweise den tatsächlichen Problemen nur unvollständig gerecht“, stellt demgegenüber Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin der Verbraucherschutzorganisation wohnen im eigentum e. V. klar.
Im Fokus der aktuellen Bemühungen um Mieterschutz steht Besitzstandswahrung, vor allem gegen die Gefährdung des Mietennieveaus durch Luxussanierung. Doch das ist bei weitem nicht die einzige Option für Finanzinvestoren. Für sie spielt eine erhebliche Rolle die Aufteilung in Wohnungseigentum und der Verkauf von Teilbeständen in unsaniertem Zustand an private Erwerber.
Das betrifft die Mieter in mehrfacher Hinsicht:
° Wenn sie in ihrem bisherigen Umfeld bleiben möchten, besteht ein erheblicher Druck zum Kauf, sie sind in ihrer Entscheidung weniger frei als externe Kaufinteressenten. Auch wenn sie den Kauf noch finanzieren können, stoßen sie bei den notwendigen Sanierungskosten häufig an ihre Grenzen.
° Unterbleibt die notwendige Sanierung, kann das zur Verwahrlosung der Immobilie und damit einer nachhaltigen Verschlechterung des Umfeldes auch der Mieter führen, die nicht kaufen.
Ein umfassender Mieterschutz verlangt auch Vorsorge gegen solche Fehlentwicklungen.
Das zentrale Problem ist, dass es in aller Regel um unsanierte Objekte aus älteren Beständen der 50er bis 70er Jahre geht, die zunächst den Mietern, dann häufig Kleinanlegern zum Kauf angeboten werden. Für beide Käufergruppen können die für die Zukunft der Immobilie notwendigen Sanierungsinvestitionen eine finanzielle Überforderung darstellen, da sie sich mit der Abzahlung ihres Immobilienkaufkredites hoch verschuldet und weitere Kosten für eine energetische Sanierung in naher Zukunft häufig nicht im Blick haben. Der weitere Weg zu Verwahrlosung und Wertverfall ist vorgezeichnet. Für die Ex-Mieter und Jetzt-Eigentümer die Vernichtung der oft größten Investition ihres Lebens und häufig eines entscheidenden Bausteins der Altersvorsorge. Für die Mieter faktisch die Zerstörung ihres Umfelds,
Selbst wenn die Wohnungskäufer eine energetische Modernisierung angehen können und wollen, verhindert das in der Regel der Investor. Er setzt auf kurzfristige Rendite durch Verkauf der Wohnungen und nicht auf langfristige Bestands- und Werterhaltung. Gabriele Heinrich: „Uns ist zum Beispiel bekannt, dass die Deutsche Annington und die GAGFAH in die Instandhaltungsrücklagen vieler WEGs gerade einmal 0,50 €/m² und Monat zahlen. Damit lässt sich keine Sanierung finanzieren.“
Vor allem: Der Investor hat die rechtlichen Mittel, seine Pläne durchzusetzen. Denn über die Sanierung entscheiden zwar die Eigentümer, aber auf deren Versammlungen liegt die Stimmenmehrheit lange bei den Invstoren, entweder weil sie nur einen Teil der Wohnungen verkauft haben oder weil sie sich die Stimmrechte in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung gesichert haben, also dem Grundgesetz der Eigentümergemeinschaft. Seinen Inhalt legt der Investor vor Verkauf der ersten Wohnung allein fest.
„Hier zeigt sich politisches Fehlverhalten, da beim Verkauf großer Mietwohnungsbestände - wie der TLG-Wohnungen - keinerlei Vorgaben für die spätere Einzelprivatisierung gemacht werden“, sagt Gabriele Heinrich. Diese Konsequenzen haben Mieter als Mieter ebenso wie als Käufer tragen, aber sie werden von den Versuchen, Mieter vor Mietsteigerungen zu schützen naturgemäß nicht erfasst. Notwenige Maßnahmen wären hier:
° Einschränkung der Einzelprivatisierung unsanierter Wohnungsbestände,
° Verpflichtung des Käufers zur Bildung einer dem jeweiligen Gebäudezustand angemessenen Instandhaltungsrücklage (auf lange Sicht sind hier gesetzliche Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz notwendig),
° Vorgaben für die Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung, damit Wohnungskäufer gegenüber dem Investor nicht rechtlos bleiben.
Weiterführende Information:
Ausführlich hat wohnen im eigentum diese Problematik in einer Stellungnahme vor der Enquetekommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und neue Finanzinvestoren auf den Wohnungsmärkten in NRW“ im Landtag NRW im Januar 2012 vorgetragen, nachzulesen unter http://www.wohnen-im-eigentum.de/politik/wohnungswirtschaftlicher-wandel....