7.4.2014 Eine Verwaltung verstößt schwerwiegend gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Gelder der Wohnungseigentümer heute noch auf Treunhandkonten und nicht auf Konten auf die Namen der Eigentümergemeinschaften liegen. Kommen dann noch andere Verstöße hinzu, darf der Verwaltervertrag nicht verlängert werden.
In dem vom Landgericht Itzehoe entschiedenen Fall hatten zwei Eigentümer gegen den ansonsten einstimmigen Beschluss der Eigentümerversammlung geklagt, den Verwaltervertrag um drei Jahre zu verlängern. Das Gericht hob den Beschluss in zweiter Instanz auf. Die Bestellung hätte nicht verlängert werden dürfen.
Grund hierfür war neben gravierenden Fehlern in der Jahresabrechnung und neben Auftragsvergaben ohne entsprechende Eigentümerbeschlüsse die Lagerung der Eigentümergelder auf Treuhandkonten. Das verstoße gegen die gesetzliche Pflicht, die Eigentümergelder getrennt vom eigenen Vermögen der Verwaltung zu halten, um sie möglichst gut gegen Insolvenz und Pfändungen zu sichern. Seit Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes von 2007 entspreche nur noch die Führung als Eigentkonten der Gemeinschaft ordnungsgemäßer Verwaltung. Daran ändert für das Landgericht auch ein Zusatz beim Treuhandkonto nichts, der auf eine bestimmte Eigentümergemeinschaft verweist. Wenn bis heute eine Kontoumstellung nicht erfolgt ist, bedeutet das einen schwerwiegenden Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.
Das Gericht stellte fest, dass auch Verstöße, die so schwer sind, dass sie die vorzeitige Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund rechtfertigen, die Eigentümer nicht automatisch verpflichten, ihn tatsächlich abzuberufen, solange es nachvollziehbare Gründe für die Weiterbeschäftigung gebe. Den Eigentümern bleibe hier ein erheblicher Spielraum. Doch dieser war im vorliegenden Fall überschritten. Das Gericht hielt die Verstöße insgesamt für so gravierend, dass die Verlängerung der Bestellung nicht mehr ordnungsgemäße Verwaltung war (11 S 39/12). Das Urteil ist rechtskräftig.
Das Urteil zeigt, dass es einen Punkt gibt, an dem einzelne aktive Eigentümer die Verwaltergläubigkeit der Mehrheit nicht mehr hinnehmen müssen.