Urteil zum ungewünschten Verwalterwechsel

Es kommt immer wieder vor, dass eine Eigentümergemeinschaft - vielleicht ganz beiläufig – erfährt, die Verwaltungsfirma habe jetzt einen etwas anderen Namen, aber sonst ändere sich nichts, vor allem laufe der Vertrag weiter. In einem Prozess, den der Berliner Anwalt Dr. Christian Luckey für Wohnungseigentümer geführt hat, hat das Landgericht Fankfurt (Oder) in zweiter Instanz klargestellt, dass die Eigentümer den ungewünschten Verwalterwechsel in der Regel nicht akzeptieren müssen (6a S 98/11).
Klar ist der Fall, wenn ein als Einzelunternehmer agierender Verwalter sein Unternehmen verkaufen will: Dann erwirbt der Käufer Verwalterbestellungen und Verwalterverträge nicht mit, er braucht eigene Bestellungen und eigene Verträge. Ob er sie bekommt, entscheidet die Eigentümergemeinschaft.
Nicht ganz so eindeutig ist die Rechtslage, wenn das sogenannte Umwandlungsrecht ins Spiel kommt. Dabei kann das Verwaltungsunternehmen – eine GmbH, Offene Handelsgesellschaft, Kommanditgesellschaft, aber auch ein eingetragener Einzelkaufmann – in vielen Fällen so mit anderen Unternehmen zusammengeführt, in andere überführt oder in mehrere Einheiten aufgeteilt werden, dass seine alten Verträge grundsätzlich weitergelten, ohne dass die Vertragspartner – also: die Eigentümergemeinschaften - gefragt werden müssen. Anders gesagt: Für die Eigentümergemeinschaft gilt der bisherige Verwaltervertrag weiter, obwohl faktisch der Verwalter gewechselt hat.
Hierzu hat das Landgericht Frankfurt klargestellt, dass dies nicht für die Verwalterbestellung gilt. Im entschiedenen Fall hatte eine in München ansässige Verwaltungsgesellschaft ihre Berliner Betriebsstätte durch Abspaltung nach dem Umwandlungsrecht auf eine annähernd gleich lautende, neu gegründete GmbH verschmolzen. Anders als beide Verwaltungsgesellschaften annahmen, führte dies nicht zum Übergang der Verwalterstellung auf die neue Berliner Gesellschaft, die unter der bisherigen Anschrift der Betriebsstätte die Verwaltung faktisch und zunächst unbemerkt weiter betrieb.
Das Urteil sichert die Rechte der Wohnungseigentümer, die allein darüber zu entscheiden haben, wer zum Verwalter bestellt wird.
Der Muster-Verwaltervertrag von wohnen im eigentum enthält darüber hinaus entsprechende Regelungen, die auch die Übertragung von GmbH-Anteilen ausschließen, die ansonsten die Verwalterbestellung unberührt lässt. Mehr dazu hier http://www.wohnen-im-eigentum.de/service/Checklisten_und_Musterformulare....
(Stand 28.2.2013)