30.10.2013 Wer sein Haus oder seine Wohnung vermietet, kann Reparaturen steuerlich geltend machen - ob als Abschreibung oder Werbungskosten, hängt von Art und Umfang der Maßnahme ab. Das kann für die Kalkulation einen entscheidenden Unterschied machen.

Das zeigt ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH). Es ging bei einem Haus mit 70 Quadratmetern Wohnfläche um den Ersatz eines undichten Flachdachs durch ein Satteldach. Der dadurch entstandene zusätzliche Raum war nur als Speicher oder Abstellraum, nicht für Wohnzwecke nutzbar. Hausbesitzer und Finanzamt stritten darüber, ob die Kosten als Erhaltungsaufwand oder nachträgliche Herstellungskosten einzuordnen wären. Erhaltungsaufwand kann bei den Werbungskosten sofort voll von den Mieteinnahmen abgesetzt werden und bringt entsprechende Steuerersparnis, die für die Kalkulation der Maßnahme wichtig sein kann. Bei Herstellungskosten ist nur eine Abschreibung von in der Regel zwei Prozent jährlich zulässig, das bringt zwar jedes Jahr einen Steuervorteil, doch oft nur in homöopathischer Dosis.

Die Aufwendungen für wesentliche Verbesserungen oder Erweiterungen des Gebäudes etwa durch Anbauten oder eine Aufstockung sind grundsätzlich Herstellungskosten. Dazu rechnete der BFH jetzt auch die Ersetzung des Flachdachs durch ein Satteldach. Für das Gericht war entscheidend, dass die mögliche Nutzungsfläche erweitert wurde, das spiele gerade angesichts der sehr geringen Wohnfläche eine Rolle. Für den BFH kommt es weder darauf an, ob die Nutzung baurechtlich zulässig ist, noch, ob die Fläche tatsächlich genutzt wird. Die Kosten können deshalb nur über die Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden (IX R 36/12).

Helmut Bischoff – für die Steuerberatung bei wohnen im eigentum zuständig - rät, vor vergleichbaren Maßnahmen steuerlichen Rat einzuholen oder das zuständige Finanzamt zu kontaktieren. Der dortige Bausachverständige könne zu diesem Problem Auskunft geben. (Stand 30.10.13)