20.04.2015. In den bevorstehenden Eigentümerversammlungen wählen viele WEGs ihren Verwalter (neu). Doch die Bestellung entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümer die wichtigsten Bestandteile des Verwaltervertrags kennen. Über sie muss (spätestens) in derselben Eigentümerversammlung beschlossen werden, entschied der Bundesgerichtshof am 27. Februar (V ZR 114/14).
Ein Wohnungseigentümer hatte gegen die Bestellung des Verwalters geklagt. Denn in der Eigentümerversammlung wurde die Amtszeit des Verwalters zwar um fünf Jahre verlängert; die Vertragsbedingungen standen jedoch bei der Abstimmung noch nicht fest.
Vielmehr ermächtigte die Eigentümerversammlung den Verwaltungsbeirat in einem weiteren Beschluss, mit der Verwaltung über den Verwaltervertrag erst noch zu verhandeln. Dies ist nach Auffassung der BGH-Richter nicht zulässig. Nur wenn die Eigentümer die Eckpunkte des Verwaltervertrags – vor allem Laufzeit und Vergütung – kennen, können sie eine fundierte Entscheidung treffen. Und nur dann kann Streit – beispielsweise über die Vergütung – vermieden werden.
Wird ein neuer Verwalter gewählt, müssen nach gängiger Rechtsprechung ohnehin mehrere Angebote eingeholt und verglichen werden. Nach einem Urteil des Landgerichts Frankfurt (Urteil vom 07.01.2015 - 2-09 S 45/14) ist die Bestellung des Verwalters unwirksam, wenn die Alternativangebote den Eigentümern nicht vor der Eigentümerversammlung vorliegen. Das gilt auch, wenn sich die meisten Wohnungseigentümer vorher auf den in der Versammlung gewählten Verwalter geeinigt hatten.
Aus Sicht von Wohnen im Eigentum reicht die Bekanntgabe der beiden o.g. Eckpunkte nicht aus, denn Verwalterverträge können Fallstricke, Fußangeln und Sonderhonorare für Verwalter offen oder versteckt enthalten. Deshalb sollten unbedingt weitere Vertragsregelungen als Grundlage für die Verhandlungen in den Bestellungsbeschluss aufgenommen werden oder es kann über einen beiliegenden Vertragsentwurf (z.B. den Muster-Vertrag von Wohnen im Eigentum) abgestimmt werden. Den Bevollmächtigten sollte allerdings ein gewisser Verhandlungsspielraum bleiben.
Im Muster-Verwaltervertrag von Wohnen im Eigentum werden deshalb folgende Regelungen vorgeschlagen:
Der Beirat wird ermächtigt, den zu schließenden Verwaltervertrag für die Eigentümergemeinschaft auszuhandeln und abzuschließen.
Den Vertragsverhandlungen soll der beiliegende Vertragsentwurf (s. Anlage) zugrunde gelegt werden.
Alternativ:
Der Beirat wird ermächtigt, den zu schließenden Verwaltervertrag auszuhandeln. Die Genehmigung des Verwaltervertrages bleibt einem gesonderten Beschluss der Eigentümerversammlung vorbehalten.
Zu beachten ist auch, dass das Aushandeln und der Abschluss eines Verwaltervertrages für den beauftragten Beirat ein Haftungsrisiko darstellt. Deshalb sollte eine WEG auch erwägen, den Verwaltervertrag von Wohnen im Eigentum gegenprüfen zu lassen. Mehr Informationen zur Vertragsprüfung
Weitere Informationen und Tipps sind dem Muster-Verwaltervertrag für WEGs zu entnehmen, der bei Wohnen im Eigentum e.V. bestellt werden kann unter Konditionen und unter Checklisten und Musterformulare. Der Vertrag kostet 12,50 Euro für Mitglieder und 25 Euro für Nicht-Mitglieder (Preise inkl. MwSt. und E-Mail-Versand).