Achtung, die WEGesetz-Reform tritt in großen Teilen am 1. Dezember 2020 in Kraft! Alle Inhalte beziehen sich hier noch auf die Rechtslage vor der Reform – wenn nicht anders vermerkt!

18.05.2015. Veruntreut ein Verwalter Gelder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), kann das auch für Verwaltungsbeiräte strafrechtliche Konsequenzen haben. Vor dem Amtsgericht Düsseldorf wurde die Verwaltungsbeirätin wegen Beihilfe zur gewerbsmäßigen Untreue angeklagt – und freigesprochen.

Wichtigste Aufgabe des Verwaltungsbeirates ist es, die Jahresabrechnung sowie die dazugehörigen Belege zu kontrollieren – und eine Empfehlung für die Miteigentümer auszusprechen. Prüfen die Beiräte nicht sorgfältig, müssen sie gegebenenfalls haften – oder sogar mit einer Anzeige rechnen.

Der Verwalter einer WEG aus Derendorf hatte rund 130.000 Euro von Eigentümerkonten abgehoben und in Casinos verspielt. Die Beirätin soll, so der Vorwurf der Anklage, von den unrechtmäßigen Abhebungen gewusst und weder ihre Beiratskollegen noch ihre Miteigentümer rechtzeitig informiert haben. Dadurch soll sie die Veruntreuung ermöglicht haben.

Warnzeichen gab es auch in diesem Fall: So soll sich der Verwalter nach Aussagen von Susanne Scholz, Pressesprecherin beim Amtsgericht Düsseldorf, immer wieder verleugnet haben lassen; die Beiräte sollen keine Einsicht in die Buchhaltungsunterlagen erhalten haben. Eine Beirätin soll deshalb sogar ihr Amt niedergelegt haben.

Die angeklagte Beirätin wies den Beihilfe-Vorwurf entschieden zurück: Als der Verwalter keine Abrechnung vorlegte und nicht erreichbar gewesen sei, sei sie sofort nach Düsseldorf gereist. Sie habe bei der Bank angerufen und versucht, die Eigentümer-Konten einzusehen und für den Verwalter sperren zu lassen. Dass der Verwalter Spieler war, habe sie nicht gewusst.

Das Verfahren endete Anfang Mai mit einem Freispruch. „Der Vorwurf der Beihilfe ließ sich nicht nachweisen“, erklärt Susanne Scholz. Doch trotz des Freispruchs im Strafprozess können ihre Miteigentümer in einem Zivilprozess Schadenersatz fordern. „Haftung bzw. Schadenersatzforderungen drohen Verwaltungsbeiräten immer dann, wenn sie schuldhaft – also vorsätzlich, grob fahrlässig oder auch nur leicht fahrlässig Fehler begehen“, erklärt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin des Verbraucherschutzvereins Wohnen im Eigentum e.V. (WiE).

Deshalb müssen Beiräte bei der Prüfung der Jahresabrechnung folgende Unterlagen auf jeden Fall prüfen:

  • sämtliche Bestandteile der Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan sowie die Vorjahresabrechnung
  • (alle) Rechnungen im Original
  • Gutschriften, z.B. Versicherungserstattungen bei Schäden
  • Verträge, Bescheide (z.B. kommunale Gebührenbescheide) im Original
  • Kontoauszüge im Original (Bankbelege) von allen Bankkonten
  • Heizkostenabrechnungen, Ableseprotokolle
  • Kostenvoranschläge
  • Stundennachweise von Handwerkern oder vom Hausmeister.

„Lassen Sie sich immer die Originale vorlegen“, betont Gabriele Heinrich. „Prüfen Sie stets gemeinsam. Denn sechs Augen sehen mehr als zwei.“ Die gemeinsame Prüfung beugt auch Manipulationsvorwürfen vor. Gibt es Unregelmäßigkeiten, sollten die Unterlagen auch während des Jahres geprüft werden. Außerdem sind Beiräte gut beraten, ihr Vorgehen und ihre Aktivitäten zu protokollieren. So können sie im Fall des Falles belegen, dass sie nicht fahrlässig gehandelt haben.

Gegen kriminelle Energie ist kein Kraut gewachsen. Vorsicht ist aber geboten wenn beispielsweise

  • die Jahresabrechnung unvollständig oder unverständlich ist,
  • Kontostände von WEG-Sparbüchern oder den Bankkonten fehlen,
  • Zahlungsvorgänge intransparent sind,
  • Belege nicht im Original vorgelegt werden,
  • Geld zwischen mehreren WEG-Konten hin- und hergebucht wird,
  • Anfragen schleppend , gar nicht oder nicht zufriedenstellend beantwortet werden,
  • der Verwalter die Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen verweigert oder sie nur unvollständig vorlegt und
  • der Verwalter nicht erreichbar ist oder sich verleugnen lässt.

Mitglieder von Wohnen im Eigentum e.V. können ein kostenloses Infoblatt herunterladen, das hilft, Veruntreuungen frühzeitig zu erkennen und dann rasch und gezielt zu handeln.

 

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