Wohnungseigentümer in der Verkehrssicherungs-Pflicht / Kontrollen dokumentieren
12.07.2010
Kinderspielplätze gibt es in vielen Wohnanlagen. Oft schreiben die Bauordnungen der Länder oder Kommunen die Einrichtung von Spielplätzen vor; mitunter wünschen die Bewohner Spielgelegenheiten für die Kleinen in der Nähe der Wohnung. Doch es reicht nicht, Schaukel, Wippe oder Kletterturm aufzustellen. Als „Spielplatzbetreiber“ muss die Eigentümergemeinschaft Spielplatz und -geräte regelmäßig kontrollieren und instand halten.
Die Regeln für Inspektion, Wartung und Betrieb von Spielplatzgeräten sind in der europäischen Norm DIN EN 1176-7 festgelegt. Vorgeschrieben sind drei Arten von Inspektionen – die visuelle Routineinspektion, die operative Inspektion und eine Hauptinspektion einmal im Jahr (Einzelheiten siehe Infoblatt). Werden bei den Kontrollen schwer wiegende Mängel festgestellt, müssen sie sofort beseitigt werden. Ist das nicht möglich, muss das Gerät abgebaut oder der Spielplatz geschlossen werden.
Wie beim Winterdienst ist die Verkehrssicherungspflicht nach § 823ff BGB auch bei den „öffentlich“ zugänglichen Spielgeräten Aufgabe der Eigentümergemeinschaft. Deshalb sollte geregelt werden, wer die Verantwortung für die Wartung der Spielgeräte übernimmt. Die Aufgaben müssen rechtswirksam – also in der Regel schriftlich – übertragen werden. Wird die Verkehrssicherungspflicht auf den Verwalter übertragen, sollte dies im Verwaltervertrag ausdrücklich vereinbart werden. Der von wohnen im eigentum erarbeitete Muster-Verwaltervertrag enthält eine entsprechende Regelung in § 2 Ziff. 4.
Auch für die Spielplatzwartung gilt: Die Eigentümer müssen zumindest stichprobenartig überprüfen, ob die Beauftragten ihre Aufgaben gewissenhaft erfüllen. Kommen die Eigentümer ihrer Kontroll- und Überwachungspflicht nicht nach, können sie im Ernstfall haftbar gemacht werden.
Damit im Fall eines Unglücks auch hohe Forderungen abgedeckt sind, sollten sich Eigentümer vergewissern, dass der Beauftragte eine ausreichend hohe Haftpflichtversicherung hat – und sich dessen Versicherung in regelmäßigen Abständen nachweisen lassen. Erklärt sich eine Eigentümerin oder ein Mieter für die Wartung verantwortlich, sollte die Gemeinschaft ihre bzw. seine Haftpflichtversicherung übernehmen.
Können die beauftragten verantwortlichen Mieter, Miteigentümer, Verwalter oder Unternehmen nicht zahlen, werden möglicherweise die Eigentümer zur Kasse gebeten. Als so genannte „originäre Träger der Verkehrssicherungspflicht“ haften sie im Außenverhältnis, also gegenüber dem Verletzten, nach § 840 BGB gesamtschuldnerisch. Das heißt: Geschädigte Dritte, also Passanten, Hausbesucher, aber auch Mieter, können von einzelnen Eigentümern Schadenersatz und Schmerzensgeld verlangen – und zwar in voller Höhe. Im Ernstfall haften die Eigentümer mit ihrem gesamten Vermögen und Einkommen, nicht lediglich mit ihrem Miteigentumsanteil.
Durch eine private Haftpflichtversicherung oder eine spezielle Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung können sich Eigentümer vor Forderungen schützen. Deshalb sind Eigentümer gut beraten, ihre Versicherungspolicen zu überprüfen und gegebenenfalls zu ergänzen.
