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Das Mitglied R. hat nach einiger Mühe vom Verwalter seiner Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in Nordrhein-Westfalen die Gebäudeversicherungspolice bekommen. Danach werden dem Verwalter abweichend von den Allgemeinen Wohngebäude-Versicherungsbedingungen (VGB 2001) bei Schäden über 1.000 Euro Regiekosten ersetzt. Der Verwalter lehnte eine Auskunft über die Höhe der an ihn gezahlten Versicherungsleistungen für Regie ab. Auch die Versicherung verweigerte jede Information, da die Police auf den Verwalter ausgestellt war.

Herr R. möchte wissen, wie die Rechtslage ist und was er tun kann.
wohnen im eigentum:  In der Frage steckt ein ganzes Bündel von Problemen.

Was sind Regiekosten?

Der Begriff Regiekosten hat je nach Zusammenhang unterschiedliche Bedeutungen. Hier meint er den Arbeitsaufwand, den die Schadensregulierung für den Verwalter mit sich bringt. Da dies zu seiner Verwaltertätigkeit gehört, ist das als Eigenaufwand der WEG für die Regulierung zu sehen. Solcher Eigenaufwand wird von den Versicherungen nicht bezahlt, sondern nur nachweisbare Kosten. Auch wer einen Kfz-Schaden von der Haftpflichtversicherung des Unfallgegners ersetzt bekommt, kann etwa Ausgaben für Porto oder Rechtsanwalt geltend machen, nicht aber den eigenen – oft erheblichen – Arbeitsaufwand. Wenn eine Gebäudeversicherung die Regiekosten trotzdem ersetzt, ist das also eine Ausnahme von der Regel.

Versicherung von Regiekosten

Nach Auskunft des Versicherungsmaklers Ingo Cordts sind Policen, die Regiekosten des Verwalters decken, verbreitet, aber nicht Standard. Das sei ein bei Verwaltern gefragter Baustein. Meist werden pauschal bestimmte Prozentsätze der Schadenssumme ersetzt. Bereits ein kurzer Blick ins Internet zeigt, dass sich die Leistungen im Detail stark unterscheiden, vor allem bei der Schadenshöhe, ab der Regiekosten ersetzt werden.

Werbung mit Regiekosten

Die Anbieter von Versicherungen werben teilweise den Verwaltern gegenüber ausdrücklich mit den Regieleistungen. Das kann für die WEGs ein Problem sein. Denn der Verwalter hat einen entscheidenden Einfluss auf die Wahl der Versicherung. Da er für den Regieaufwand oft von der WEG keine gesonderte Vergütung bekommt, könnte eine attraktive Regiekosten-Klausel seine Objektivität bei der Auswahl der Versicherung einschränken. Deshalb rät Ingo Cordts: „Die WEGs sollten sich die Versicherungsbedingungen zeigen lassen. Sehen diese Ersatz der Regiekosten vor, kann das Anlass sein zu prüfen, ob der Versicherungsschutz für die WEG nach Preis und Leistung optimal ist.“

Auskunft des Verwalters

Soweit nicht der Verwaltervertrag etwas anderes bestimmt, muss der Verwalter der WEG über die an ihn gezahlten Regiekosten Auskunft geben, und zwar unabhängig davon, ob die Versicherung auf seinen Namen läuft oder nicht. Denn er hat über die Ausführung seines Auftrags nach § 666 BGB der WEG Rechenschaft zu geben.

Herausgabe der Versicherungsleistung

Nach Auffassung von wohnen im eigentum geht die Verpflichtung des Verwalters noch weiter. Falls der Verwaltervertrag keine andere Regelung enthält, muss der Verwalter nach § 667 BGB die Versicherungsleistungen an die WEG abführen, denn er hat sie aus seiner Geschäftsbesorgung erlangt. Wir weisen darauf hin, dass uns bislang Rechtsprechung zu dieser Frage nicht bekannt ist.

Einigung mit Verwalter, aber Transparenz

Soweit der Verwaltervertrag diese Fragen nicht regelt, ist Folgendes zu bedenken: Zwar ist in diesem Fall nach Auffassung von wohnen im eigentum die Schadensregulierung mit der regulären Verwaltervergütung bezahlt. Sie bedeutet aber oft einen über das Alltagsgeschäft deutlich hinausgehenden Mehraufwand. Wenn die Versicherung hierfür eine Entschädigung bietet, kann es sinnvoll sein und im Interesse einer guten Zusammenarbeit liegen, diese dem Verwalter zu überlassen. Das erfordert einen Eigentümerbeschluss.

Aber das gilt nur unter zwei Bedingungen:

  1. Transparenz ist unverzichtbar: Die Wohnungseigentümer müssen wissen was in der Police steht und welche Leistungen der Verwalter von der Versicherung erhält, darüber muss er Rechenschaft geben.
  2. Bei der Auswahl der Versicherung kann die Frage der Regiekosten ein Kriterium sein, aber sicher nicht das einzige und wichtigste. Das heißt: Die aktuelle Versicherung sollte überprüft und mit anderen Angeboten verglichen werden.

Versicherung auf den Verwalter?

Notwendig ist eine Versicherung auf den Verwalter seit 2007 nicht mehr. Seitdem steht fest, dass die einzelne WEG als Versicherungsnehmer in der Police stehen kann. So sollte es grundsätzlich auch sein. Anders kann es sein, wenn die Verwaltung durch Sammelverträge besonders günstige Konditionen erreicht. Davon kann auch die einzelne WEG profitieren.

Ingo Cordts warnt, sich von den angeblich vorteilhaften Sammelverträgen in die Irre führen zu lassen. Bei einem Sammelvertrag könne man zwar davon ausgehen, dass er günstigere Konditionen biete, als andere Policen derselben Versicherung, „es ist aber keineswegs gesagt, dass sie auch besser sind, als Angebote anderer Anbieter, mit oder ohne Sammelvertrag.“

Deshalb: Auch hier sollte geprüft werden, ob die Bedingungen im Vergleich zu anderen Anbietern tatsächlich günstig sind. Und außerdem gilt natürlich: Auch wenn die Versicherung auf die Verwaltung ausgestellt sind, hat die WEG Anspruch auf Transparenz, denn wirtschaftlich gesehen ist sie Versicherungsnehmer und sie zahlt.

Versicherungen regelmäßig prüfen

Versicherungsexperte Cordts empfiehlt als Faustformel, die Versicherungen der WEG alle zwei bis drei Jahre zu überprüfen und Vergleichsangebote einzuholen. In diesen Zeitintervallen würden die Assekuranzen ihre Tarifwerke ändern, und dann sei es oft günstiger, in die neuen Tarife zu wechseln.

Eine Bitte

Falls es in Ihrer WEG Erfahrungen mit dem Thema Regiekosten gibt, teilen Sie uns das bitte mit. Das würde es uns ermöglichen, die praktische Bedeutung der Frage besser einschätzen zu können und das Thema gegebenenfalls weiterzuverfolgen. Ihre Info bitte an: presse@wohnen-im-eigentum.de

(Stand: Juni 2014)