Untätigen Verwalter abmahnen / Musterbrief zum Download
08.02.2011
Bleiben einzelne Eigentümer das Hausgeld schuldig, hat die Eigentümergemeinschaft keine Wahl: Sie muss gegen die säumigen Miteigentümer vorgehen. Denn nur wenn die Einnahmen regelmäßig fließen, bleibt die Gemeinschaft handlungs- und zahlungsfähig.
Zahlungsrückstände können fatale Folgen haben: Zahlt die Eigentümergemeinschaft beispielsweise Wasser- und/oder Straßenreinigungskosten nicht pünktlich, können Versorgungsunternehmen einzelne Eigentümer zur Kasse bitten. Außerdem droht ein Wertverlust, wenn Pflege- und/oder Instandhaltungsmaßnahmen aus finanziellen Gründen unterbleiben.
„Spätestens, wenn die Hausgeldrückstände mehr als zwei Monatsmieten übersteigen, sollte ein gerichtliches mahnverfahren eingeleitet werden“, rät Sandra Weeger-Elsner, Rechtsreferentin von wohnen im eigentum. Schnelles Handeln ist wichtig. Denn bei Forderungen gilt: Wer zuerst kommt, mahlt zuerst.
Deshalb sollten die Eigentümer den Verwalter verpflichten, frühzeitig gegen säumige Miteigentümer vorzugehen. Dies kann durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung geschehen. „Noch besser ist es, die Verpflichtung im Verwaltervertrag festzuschreiben“, erklärt Sandra Weeger-Elsner. Die Rechtsreferentin empfiehlt beispielsweise folgende Formulierung. „Der Verwalter ist verpflichtet, fällige Haus- und Wohngeldbeiträge sowie Beiträge aus beschlossenen Sonderumlagen zeitnah geltend zu machen. Gerät ein Hausgeldschuldner mit mehr als zwei Hausgeldbeiträgen in Rückstand, ist der Verwalter verpflichtet, das Hausgeld unverzüglich gerichtlich beizutreiben. Insoweit hat er die Leistung an die Gemeinschaft in fremdem Namen zu verlangen.“
Wird der Verwalter nicht von sich aus tätig, sollte die Gemeinschaft ihn schriftlich zum Handeln auffordern und ihn abmahnen. „Eine Abmahnung dokumentiert, dass das Verhalten des Verwalters Anlass zu Beanstandungen gibt“, stellt Sandra Weeger-Elsner fest. Dies kann wichtig sein, wenn der Verwaltervertrag vorzeitig gekündigt werden soll. „Durch die Abmahnung können die Eigentümer besser belegen, dass das Vertrauensverhältnis gestört ist.“
Abmahnungen sind formfrei und nicht fristgebunden; sie sollten jedoch möglichst zeitnah, d.h. innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis des entsprechenden Verstoßes, ausgesprochen werden.
Einen Musterbrief, mit dem die Gemeinschaft den Verwalter zum Handeln auffordern und abmahnen kann, gibt’s hier zum kostenlosen Download.