Winterdienst für Haus- und Wohnungseigentümer

27.11.2014 In den nächsten Wochen und Monaten müssen Eigentümer wieder zu Schneeschieber und Besen greifen. Denn wenn’s schneit und friert, müssen Gehwege auf und vor dem Grundstück schon morgens von Schnee und Eis befreit werden.

Auf dem Grundstück müssen die Zugänge zur Haustür, aber auch zu Mülltonnen, Stellplätzen oder Garagen gefahrlos begehbar sein. Der Hinweis: „Privatweg, Betreten verboten“ entbindet Eigentümer nicht von der Verkehrssicherungspflicht. In den meisten Kommunen verpflichten die Ortssatzungen die Eigentümer, auch die Gehwege von Schnee und Eis zu befreien.

Wann, wie und wie oft geräumt oder gestreut werden muss, regelt meist die Satzung der Gemeinde. Oft müssen Eigentümer zwischen 7 Uhr morgens und 20 Uhr abends zu Schneeschieber und Besen greifen – je nach Wetterlage auch mehrmals am Tag. Damit zwei Fußgänger problemlos aneinander vorbeikommen, sollte der schnee- und eisfreie Streifen 1,00 bis 1,20 m breit sein. Zum Streuen eignen sich vor allem Sand, Granulat oder Splitt. Salz ist in vielen Gemeinden ganz verboten oder darf nur an bestimmten Stellen verwendet werden. Eigentümer sollten vor dem ersten Kälteeinbruch für das nötige Streumaterial sorgen.

Im Rahmen der sogenannten Verkehrssicherungspflicht (§ 823 BGB) sind auch mögliche Gefahren durch Eiszapfen in Dachrinnen oder abstürzende Schneelawinen auf dem Dach zu beseitigen. Ob Schneefanggitter am Dach angebracht werden müssen, hängt vom Wohnort, von der Dachneigung und von der Ortssatzung ab: In schneereichen Gebieten sind Schneefanggitter teilweise vorgeschrieben. Eiszapfen, die über Fuß- und Gehwege ragen, müssen in jedem Fall beseitigt werden.

Die Beseitigungspflicht kann entfallen, wenn sie nur unter Eigengefährdung erfüllt werden könnte.

 

Externe Dienstleister

Wer nicht selbst Schnee schieben möchte, kann einen externen Dienstleister, Mieter oder in WEGs den Verwalter mit dem Winterdienst beauftragen. Allerdings müssen sich die Eigentümer regelmäßig vergewissern, dass die Beauftragten diese Aufgabe erfüllen können und auch tatsächlich erfüllen. Deshalb sollte es obligatorisch sein, ein „Winterdienstprotokoll“ zu führen. Außerdem sollten externe Dienstleister vertraglich verpflichtet werden, den Winterdienst den gesetzlichen Regeln bzw. den Ortssatzungen entsprechend auszuführen.

Übrigens: Eigentümer können nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 20. März 2014 (VI R 55/12) auch die Kosten für den Winterdienst auf öffentlichen Straßen als haushaltsnahe Dienstleistung nach § 35a EStG bei der Steuererklärung geltend machen, wenn die Leistung für den Haushalt, üblicherweise von Familienmitgliedern und in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang zum Haushalt durchgeführt wird.

 

Haftpflichtversicherung abschließen

Damit bei einem Unfall die finanziellen Folgen abgesichert sind, müssen die mit dem Winterdienst Beauftragten eine ausreichend hohe Haftpflichtversicherung haben. Die Eigentümer sollten sich den Versicherungsschutz regelmäßig nachweisen lassen. Verletzen sich Bewohner, Passanten oder Besucher und können die verantwortlichen Mieter, Miteigentümer, Verwalter oder Unternehmen nicht für den Schaden aufkommen, haften der oder die Eigentümer als originäre Träger der Verkehrssicherungspflicht nach § 840 BGB gesamtschuldnerisch, und zwar mit ihrem gesamten Vermögen und Einkommen. Das heißt: In einer Eigentümergemeinschaft können Geschädigte von jedem einzelnen Eigentümer Schadensersatz und Schmerzensgeld verlangen – und zwar in voller Höhe. Mit einer private Haftpflichtversicherung oder einer speziellen Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung sind Haus- und WohnungseigentümerInnen bei finanziellen Forderungen Geschädigter auf der sicheren Seite.

 

Besonderheiten für WEGs

In Wohnungseigentumsanlagen obliegt dem Verwalter zwar im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (auch) die Wahrung der Verkehrssicherheit. Die darüber hinausgehende, grundsätzliche Verpflichtung des Verwalters, für den Winterdienst zu sorgen, sollten die Eigentümer ihm ausdrücklich im Verwaltervertrag übertragen.

Die Eigentümer können den Winterdienst auch untereinander aufteilen. Allerdings  reicht ein (Mehrheits-)beschluss hier nicht aus. Vielmehr müssen die Eigentümer eine Vereinbarung herbeiführen (Urteil des Bundesgerichtshof vom 09.03.2012, AZ.: V ZR 161/11).