Wohnungseigentum ist begehrt wie selten, als sichere Geldanlage in Zeiten der weiter schwelenden Finanzkrise und als Schutz gegen den vielerorts ungebremsten Mietanstieg. Doch egal, ob die Wohnung als Investition oder zur Selbstnutzung erworben wird: Wer nur den Kaufpreis und seine Finanzierung im Auge hat, kann böse Überraschungen erleben. Unerwartete Folgekosten etwa für Sanierungen können seine finanziellen Möglichkeiten übersteigen und so den Verkauf oder sogar die Versteigerung erzwingen – mit hohen Verlusten. Wie Wohnungskäufer sich davor schützen, sagt der Verbraucherschutzverein wohnen im eigentum e. V.
Zeit lassen!
Nach dem Beurkundungsgesetz soll der Käufer den Entwurf des notariellen Kaufvertrags zwei Wochen vor dem Notartermin zur Prüfung bekommen. Diese Frist wird oft nicht eingehalten. Demnächst soll ein Gesetz dafür sorgen, dass das besser wird. Aber einstweilen muss der Käufer selbst auf die Einhaltung der Frist achten – und die Zeit für die Prüfung des Kaufobjekts nutzen. Dazu muss er mehr tun, als den Vertrag zu lesen, der sagt nichts über die möglichen finanziellen Folgerisiken des Kaufs.
Basisinformation: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnug
Das ist die Verfassung der Eigentümergemeinschaft. Falls sie nicht dem Notarvertrag begefügt ist, vom Verkäufer verlangen. Dort finden sich so grundlegende Informationen wie Kostenverteilungsschlüssel oder ob etwa für die Sanierung von Balkonen oder Fenstern der einzelne Eigentümer oder die Gemeinschaft aufzukommen hat.
Für Käufer verbindlich: Beschlüsse zu Sanierung und Modernisierung
Der Käufer ist an Beschlüsse der Eigentümerversammlung auch aus der Zeit vor dem Kauf gebunden. Nur wenn er sie kennt, kann er die finanziellen Folgelasten des Kaufs abschätzen. Es kann hier um fünfstellige Beträge gehen, ob der Käufer das Geld aufbringen kann, ist allein sein Problem. Deshalb muss er die Beschlüsse kennen. Die Führung der Beschluss-Sammlung ist Aufgabe des Verwalters. Der Käufer hat dort kein Einsichtsrecht, aber der Verkäufer kann ihm die Beschlüsse beschaffen.
Tagesordnungen und Protokolle prüfen
Auch wenn es dazu noch keine Beschlüsse gibt, können Sanierungen oder Modernisierungen anstehen. Wichtige Hinweise können Tagesordnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre geben. Sie zeigen, ob diese Maßnahmen diskutiert wurden und deshalb mit ihnen zu rechnen ist. Auch diese Unterlagen hat der Verkäufer oder kann sie ohne Probleme bei der Verwaltung beschaffen.
Der Mehrheitseigentümer entscheidet
In vielen Wohnungseigentumsanlagen hat ein Eigentümer – oft ein Investor, aber auch ein Mietpool – die Mehrheit. Er kann dann allein darüber entscheiden, wann notwendige Sanierungen durchgeführt werden – oder diese blockieren, was zu Verwahrlosung und Wertverfall der Anlage führen kann. In eine solche Anlage sollte sich nur einkaufen, wer die Politik des Mehrheitseigentümers zuverlässig einschätzen kann, denn von ihr ist er abhängig.
Die laufenden Kosten: Hausgeld
Das Hausgeld wird monatlich gezahlt, seine Höhe ist neben der Tilgung des Kaufpreises die wichtigste Dauerbelastung. Es umfasst Kosten für Betrieb und Verwaltung. Der Käufer sollte sich nicht nur die monatliche Höhe nennen lassen, sondern auch die letzten Jahresabrechnungen einsehen: Wenn es häufig erhebliche Nachzahlungen gab, muss er das bei der Kalkulation berücksichtigen.
Höhe der Instandhaltungsrückstellung
Die Instandhaltungsrückstellung dient zu Finanzierung von Modernisierungen und Sanierungen. Je größer sie ist, desto weniger müssen die Eigentümer im Ernstfall als Sonderumlage zusätzlich zum laufenden Hausgeld aufbringen. Diese Information ist um so wichtiger, je mehr Bauzustand der Anlage, Beschlusslage oder andere Informationen in Zukunft Investitionen erwarten lassen. Beim Kauf übernimmt der Käufer die Rückstellung. Das heißt auch: Eine hohe Rückstellung rechtfertigt einen höheren Preis. Außerdem spricht sie für eine sorgfältige und vorausschauende Verwaltung der Anlage, auch ein Pluspunkt gegenüber dem Schnäppchen ohne Rückstellung.
Vermögensstatus und Hausgeldrückstände
Diese Angaben haben große Aussagekraft für die langfristige wirtschaftliche Überlebensfähigkeit der Eigentümergemeinschaft. Größere Hausgeldrückstände sind ein Alarmzeichen, das jeden einzelnen Eigentümer betrifft: Eine Eigentümergemeinschaft funktioniert nur, wenn alle ihren Beitrag leisten. Die Information kann der Verkäufer geben.
Mieteinnahmen
Für den Erfolg des Wohnungskaufs als Geldanlage sind die langfristigen Mieteinnahmen entscheidend. Für die Beurteilung dieser Frage kommt es nicht nur auf den letzten Kontoauszug an, sondern wichtig ist auch, wie stabil die Mietverhältnisse sind. Wenn die Mieteinnahmen durch Konstruktionen wie Mietpools gesichert und stabilisiert werden, muss besonders kritisch geprüft werden, ob diese auf Dauer wirtschaftlich lebensfähig sind und nicht nur den kurzfristigen Anschein guter Mieteinnahmen erwecken. Expertenrat ist sinnvoll.
wohnen im eigentum hilft
Mehr Tipps, Infos und Checklisten zum kauf einer Neubauwohnung oder einer Wohnung aus zweiter Hand finden Sie hier http://www.wohnen-im-eigentum.de/eigentumswohnung/wohnungskauf.html.
Wenn Sie den baulichen Zustand des Kaufobjekts prüfen lassen wollen, sind unsere (kostenpflichtigen) Bauberater vor Ort für Sie da. Mehr zu diesem Angebot hier http://www.wohnen-im-eigentum.de/beratung/bauberatung_vorort.html