Haustiere

Regeln für Hund und Katze

 

Die Hausordnung einer Wohnungseigentumsanlage in Wiesbaden bestimmte: „Haustiere dürfen außerhalb der Wohnung im Bereich des Gemeinschaftseigentums nicht frei laufen“. Trotzdem lassen Hundebesitzer ihre Tiere frei auf den Grünflächen der Anlage laufen, Katzen können sich Tag und Nacht ungehindert im Freien bewegen. Außerdem hat die Zahl von Hunden und Katzen in der Anlage stark zugenommen. Folge ist ein starker Rückgang des Vogelbestandes in der Anlage, Kaninchen gibt es überhaupt nicht mehr. Daraufhin beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), Schilder aufzustellen, dass Hunde nicht auf die Grünflächen der Anlage dürfen und an die Leine müssen. Zwar muss Hundehaltung von der Verwaltung genehmigt werden, doch auch daran halten viele Bewohner sich nicht.

 

Haustiere nur mit Erlaubnis?

Die Teilungserklärung kann jede Tierhaltung verbieten. Solche Verbote gelten nicht für Tiere, von denen überhaupt keine Störung für die Mitbewohner ausgeht, etwa Zierfische oder Goldhamster, außerdem für einen Blindenhund.

Teilungserklärung oder Mehrheitsbeschluss können die Tierhaltung auch von der Zustimmung der Miteigentümer oder des Verwalters abhängig machen. Die Zustimmung darf dann aber nur verweigert werden, wenn wegen der Tierhaltung mit erheblichen Nachteilen zu rechnen ist. Außerdem darf die Erlaubnis nicht nach belieben einzelnen Eigentümern gegeben und anderen Verweigert werden.

Regeln für die Tierhaltung

Durch Mehrheitsbeschluss oder in der Hausordnung, die in der Regel ebenfalls mit einfacher Mehrheit verabschiedet oder geändert werden kann, können die Eigentümer Regeln für die Tierhaltung aufstellen, um die Störungen für andere Bewohner zu begrenzen. So können gefährliche Tierarten wie Giftschlangen, aber auch Kampfhunde verboten, aber auch die Zahl der pro Wohnung zulässigen Hunde oder Katzen beschränkt werden.

Möglich ist vor allem ein Verbot, Haustiere frei laufen zu lassen. Das heißt für Hunde Leinenzwang und für Katzen, dass sie in der Wohnung bleiben müssen.

Gelten die WEG-Regeln für Mieter?

Hausordnung und WEG-Beschlüsse gelten nicht automatisch für den Mieter einer Wohnung in der Anlage. Dafür muss der vermietende Eigentümer durch Mietvertrag sorgen. Er muss also dort die Gemeinschaftsregeln an den Mieter weitergeben. Das geschieht, indem er diese Regeln zum Bestandteil des Mietvertrages macht, etwa dadurch, dass er dem Mietvertrag die Hausordnung beifügt und diese ebenfalls vom Mieter unterschreiben lässt, oder durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag.

Das ist rechtlich zulässig, denn durch Mietvertrag kann die Haltung von Hunden und Katzen ausgeschlossen werden. Hierbei ist die richtige Klausel wichtig. Da auch der Mieter Kleintiere, die nicht stören, ohne Vermietererlaubnis halten darf, ist eine Klausel, die jede Tierhaltung verbietet, unwirksam, und zwar komplett. Sie gilt dann auch nicht für Tiere, deren Haltung der Vermieter an sich verbieten kann.

Ob der Vermieter Hunde und Katzen ohne Klausel im Mietvertrag verbieten kann, lässt sich nicht allgemein sagen, das hängt von Umfeld und Situation ab. In einer tierfreien Anlage oder wenn es bereits zu Beeinträchtigungen von Mitbewohnern gekommen ist, wird er ein Verbot leichter durchsetzen können. Wenig Chancen hat er, wenn es dort bereits Hunde und Katzen gibt und von diesen keine Störungen ausgehen.

Benimmregeln gelten ohne Hausordnung

Gegen manche Störungen können sich die Eigentümer wehren, ohne dass dafür eine Hausordnung oder Beschlüsse notwendig sind. So kann jeder von jedem Miteigentümer oder Mieter verlangen, dass ein Kampfhund nicht ohne Maulkorb und Leine frei in Treppenhaus und Kellerräumen oder auch auf dem Gelände der Anlage herumläuft. Erheblichen Vogellärm aus der Voliere auf dem Balkon eines Mitbewohners auch in den Ruhezeiten muss sich langfristig niemand bieten lassen. Dasselbe gilt, wenn an sich erlaubte Tierhaltung zur Dauerbelästigung wird, weil etwa ein Hund in der Wohnung anhaltend bellt und jault oder der Katzengeruch vom Nachbarn in die eigene Wohnung zieht oder sich im ganzen Haus verbreitet.

In solchen Fällen können auch die Eigentümer per Mehrheitsbeschluss Abhilfe verlangen.

Durchsetzung gegenüber Miteigentümern

Laut Wohnungseigentumsgesetz hat der Verwalter für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Er kann den Tierhalter abmahnen, und zwar sowohl andere Eigentümer als auch die Mieter. Nutzt das nichts, müsste die Eigentümerversammlung einen Beschluss fassen, der den Verwalter ermächtigt, einen Anwalt mit der Prüfung der rechtlichen Möglichkeiten und gegebenenfalls ihrer gerichtlichen Durchsetzung zu beauftragen.

Wenn der Verwalter nichts tut, kann jeder Eigentümer ihn abmahnen. Effektiver ist eine Abmahnung durch Beschluss der Eigentümerversammlung, denn sie kann im äußersten Fall als Grundlage für eine außerordentliche Abberufung dienen.

Daneben hat jeder einzelne Eigentümer, aber auch jeder Mieter, der durch die Tierhaltung objektiv beeinträchtigt wird, zivilrechtliche Unterlassungsansprüche unmittelbar gegen den Tierhalter. Wie schnell sich ein solcher Anspruch realisieren lässt, hängt vom Einzelfall ab, insbesondere davon, ob eine Abmahnung ausreicht oder letztlich doch der Gerichtsweg beschritten werden muss. Der Eigentümer trägt in diesem Fall das Kostenrisiko.

Durchsetzung gegenüber Mietern eines Miteigentümers

Wird ein Eigentümer durch die Tiere des Mieters direkt beeinträchtigt etwa durch Geruch oder Lärm, hat er auch direkte zivilrechtliche Ansprüche gegen diesen. Stört ihn dagegen „nur“, dass die Hausordnung nicht eingehalten wird, führt der Weg über den vermietenden Miteigentümer, die Verwaltung und die Eigentümerversammlung.

Durchsetzung gegenüber Fremden

Wer ohne Einladung durch einen Bewohner der Anlage mit seinem Hund in die Anlage spaziert, kann sich unter Umständen wegen Hausfriedensbruchs strafbar machen, jedenfalls, wenn das Gelände eingezäunt oder durch Schilder für den allgemeinen Verkehr gesperrt ist. Außerdem kommt eine Zivilklage wegen Besitzstörung in Frage. Den nach § 123 Strafgesetzbuch erforderlichen Strafantrag kann jeder Eigentümer stellen.

 

(Stand: August 2014)