Regeln für Hund und Katze

 

Die Hausordnung einer Wohnungseigentumsanlage in Wiesbaden bestimmte: „Haustiere dürfen außerhalb der Wohnung im Bereich des Gemeinschaftseigentums nicht frei laufen“. Trotzdem lassen Hundebesitzer ihre Tiere frei auf den Grünflächen der Anlage laufen, Katzen können sich Tag und Nacht ungehindert im Freien bewegen. Außerdem hat die Zahl von Hunden und Katzen in der Anlage stark zugenommen. Folge ist ein starker Rückgang des Vogelbestandes in der Anlage, Kaninchen gibt es überhaupt nicht mehr. Daraufhin beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), Schilder aufzustellen, dass Hunde nicht auf die Grünflächen der Anlage dürfen und an die Leine müssen. Zwar muss Hundehaltung von der Verwaltung genehmigt werden, doch auch daran halten viele Bewohner*innen sich nicht.

 

Haustiere nur mit Erlaubnis?

Die Teilungserklärung kann jede Tierhaltung verbieten. Die Durchsetzung solcher Verbote ist aber unzulässig, wenn es um Tiere geht, von denen überhaupt keine Störung für die Mitbewohner*innen ausgeht, etwa Zierfische oder Goldhamster, außerdem für einen Blindenhund.

Teilungserklärung oder Mehrheitsbeschluss können die Tierhaltung auch von der Zustimmung der Miteigentümer*innen oder der Verwalter*in abhängig machen. Die Zustimmung darf dann aber nur verweigert werden, wenn wegen der Tierhaltung mit erheblichen Nachteilen zu rechnen ist. Außerdem darf die Erlaubnis nicht nach belieben einzelnen Eigentümer*innen gegeben und anderen verweigert werden.

Regeln für die Tierhaltung

Durch Mehrheitsbeschluss oder in der Hausordnung, die in der Regel ebenfalls mit einfacher Mehrheit verabschiedet oder geändert werden kann, können die Eigentümer*innen Regeln für die Tierhaltung aufstellen, um die Störungen für andere Bewohner zu begrenzen. So können gefährliche Tierarten wie Giftschlangen, aber auch Kampfhunde verboten, aber auch die Zahl der pro Wohnung zulässigen Hunde oder Katzen beschränkt werden.

Möglich ist vor allem ein Verbot, Haustiere frei laufen zu lassen. Das heißt für Hunde Leinenzwang und für Katzen, dass sie in der Wohnung bleiben müssen.

Gelten die WEG-Regeln für Mieter*innen?

Hausordnung und WEG-Beschlüsse gelten nicht automatisch für die Mieter*in einer Wohnung in der Anlage. Dafür muss die vermietende Eigentümer*in durch Mietvertrag sorgen. Sie muss also dort die Gemeinschaftsregeln an die Mieter*in weitergeben. Das geschieht, indem sie diese Regeln zum Bestandteil des Mietvertrages macht, etwa dadurch, dass sie dem Mietvertrag die Hausordnung beifügt und diese ebenfalls von der Mieter*in unterschreiben lässt, oder durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag.

Es ist rechtlich zulässig, eine Individualvereinbarung zu treffen, mit der die Haltung von Hunden und Katzen ausgeschlossen werden kann. Bei einer vorgefertigten Klausel in einem Formular-Mietvertrag kommt es auf die Formulierung der Klausel an. Ein allgemeines Tierhaltungsverbot ist unwirksam. Nach der herrschenden Rechtsprechung ist auch ein genereller Ausschluss von Hunde- und Katzenhaltung unwirksam. Ist eine Klausel unwirksam, dann ist sie komplett unwirksam – damit wäre dann jegliche Tierhaltung erst einmal erlaubt. Zulässig sind „Vorbehaltsklauseln“. Das heißt: Das Halten von Hunden oder Katzen ist von der Erlaubnis der Vermieter*in abhängig. Die Erlaubnis darf dann versagt werden, wenn die Interessen der Mieter*in an der Tierhaltung nicht die Interessen der übrigen Bewohner*innen überwiegt. Ein überwiegendes Interesse wäre zum Beispiel bei einem Blindenhund oder einem Therapiehund anzunehmen.

Die Haltung von Kleintieren, von denen eine Störung der übrigen Bewohner nicht ausgehen kann (z.B. Zierfische, Hamster) kann nicht von einer Erlaubnis abhängig gemacht und erst recht nicht verboten werden.

Ob die Vermieter*in Hunde und Katzen ohne Klausel im Mietvertrag verbieten kann, lässt sich nicht allgemein sagen, das hängt von Umfeld und Situation ab. In einer tierfreien Anlage oder wenn es bereits zu Beeinträchtigungen von Mitbewohner*innen gekommen ist, wird er ein Verbot leichter durchsetzen können. Wenig Chancen hat er, wenn es dort bereits Hunde und Katzen gibt und von diesen keine Störungen ausgehen.

Benimmregeln gelten ohne Hausordnung

Gegen manche Störungen können sich die Eigentümer*innen wehren, ohne dass dafür eine Hausordnung oder Beschlüsse notwendig sind. Nämlich dann, wenn sich die Störung auf das Sondereigentum direkt auswirkt: Erheblichen Vogellärm aus der Voliere auf dem Balkon einer Mitbewohner*in auch in den Ruhezeiten muss sich langfristig niemand bieten lassen. Dasselbe gilt, wenn an sich erlaubte Tierhaltung zur Dauerbelästigung wird, weil etwa ein Hund in der Wohnung anhaltend bellt und jault oder der Katzengeruch vom Nachbarn in die eigene Wohnung zieht oder sich im ganzen Haus verbreitet.

Ansprüche auf Unterlassung solcher Störungen stehen nicht nur den Eigentümer*innen, sondern auch den Mieter*innen zu – jeweils gegen die Störer*in.

Durchsetzung gegenüber Miteigentümer*innen

Laut Wohnungseigentumsgesetz hat die WEG für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Hat die WEG eine Verwalter*in, übernimmt diese das als gesetzlicher Vertreter*in der WEG. Sie kann den Tierhalter abmahnen, und zwar sowohl andere Eigentümer*innen als auch die Mieter*innen. Nutzt das nichts, müsste die Eigentümerversammlung einen Beschluss fassen, der die Verwalter*in ermächtigt, einen Anwalt mit der Prüfung der rechtlichen Möglichkeiten und gegebenenfalls ihrer gerichtlichen Durchsetzung zu beauftragen.

Gegen Störungen der Hausordnung, also zum Beispiel dass ein Kampfhund nicht ohne Maulkorb und Leine frei in Treppenhaus und Kellerräumen oder auch auf dem Gelände der Anlage herumläuft, können seit der Gesetzesreform zum 01.12.2020 nicht mehr einzelne Eigentümer*innen selbst vorgehen. Solche Unterlassungsansprüche stehen jetzt nur noch der WEG zu.

Eigentümer*innen werden aber in vielen Fällen einen Anspruch darauf haben, dass die WEG diese Unterlassungsansprüche geltend macht, also einen entsprechenden Beschluss fasst. Wenn die WEG das nicht tut, kann die Eigentümer*in die WEG gerichtlich mit der Beschlussersetzungsklage dazu zwingen.

Durchsetzung gegenüber Mieter*innen einer Miteigentümer*in

Wird ein Eigentümer*in durch die Tiere der Mieter*in direkt beeinträchtigt, etwa durch Geruch oder Lärm, hat sie auch direkte zivilrechtliche Ansprüche gegen diese. Stört sie dagegen „nur“, dass die Hausordnung nicht eingehalten wird, führt der Weg – siehe oben – über die vermietenden Miteigentümer*in, die Verwaltung und die Eigentümerversammlung.

Durchsetzung gegenüber Fremden

Wer ohne Einladung durch eine Bewohner*in der Anlage mit seinem Hund in die Anlage spaziert, kann sich unter Umständen wegen Hausfriedensbruchs strafbar machen, jedenfalls, wenn das Gelände eingezäunt oder durch Schilder für den allgemeinen Verkehr gesperrt ist. Außerdem kommt eine Zivilklage wegen Besitzstörung in Frage. Den nach § 123 Strafgesetzbuch erforderlichen Strafantrag wird aber nach der Gesetzesreform auch nur die WEG stellen können, soweit es sich „nur“ um die Störung des Gemeinschaftseigentums handelt.

 

Zuletzt aktualisiert: 08.06.2022