Vor Gericht

Wohneigentümer vor Gericht

 

Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann es zu Meinungsverschiedenheiten und Interessenkollisionen kommen, die intern nicht gelöst werden können. Für solche Fälle sieht das Wohnungseigentumsgesetz die Möglichkeit vor, diese Streitigkeit vor Gericht auszutragen. Ebenso wenn es um Auseinandersetzungen mit dem Verwalter geht.

Zuständig für solche Verfahren ist das so genannte „Wohnungseigentumsgericht“. Das ist eine besondere Abteilung des Amtsgerichtes, in dessen Bezirk sich das Grundstück mit der Wohnungseigentumsanlage befindet. 
Seit dem 1.7.2007 gelten bei Rechtsstreitigkeiten aus dem Wohnungseigentumsrecht die Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO).

Streitigkeiten der Wohnungseigentümer

Dieses spezielle Gericht entscheidet bei allen Fragen, die im Zusammenhang mit der Wohnungseigentümergemeinschaft stehen. Dazu gehören Streitigkeiten über Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, zum Beispiel

  • Fragen der Nutzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums,
  • Einhaltung der Hausordnung,
  • Zahlung des Haus- bzw. Wohngeldes,
  • Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen,
  • bauliche Veränderungen am Gebäude.

Das gerichtliche Verfahren kann von jedem Wohnungseigentümer eingeleitet werden, der persönlich betroffen ist. Soweit er Ansprüche geltend machen will, die nicht ihm persönlich zustehen, sondern die gesamte Eigentümergemeinschaft (z.B. Zahlung des Wohngelds an die Gemeinschaft) betreffen, muss er sich zuvor durch einen Beschluss der Miteigentümer hierzu ermächtigen lassen.

Streitigkeiten mit dem Verwalter

Auch für Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter ist das Wohnungseigentumsgericht zuständig. Dabei geht es um Fragen der Einsetzung und Abberufung des Verwalters. Des weiteren fallen hierunter alle Auseinandersetzungen über Rechte und Pflichten des Verwalters, und darüber, ob er seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt hat, zum Beispiel ob die Jahresabrechnung stimmt.

Per Gerichtsbeschluss kann die ordnungsgemäße Durchführung der Verwaltung erreicht werden. Auch die Erteilung von Auskünften durch den Verwalter kann erzwungen werden, sowie die Zahlung von Schadensersatz. Letzteres ist aber nur möglich, wenn der Verwalter bei der Schadensverursachung in seiner Funktion als Verwalter tätig war. Andernfalls muss der Verwalter wie jede andere Person auch, vor dem normalen Zivilgericht auf Schadensersatz verklagt werden.

Wenn es um die Geltendmachung von Ansprüchen der gesamten Eigentümergemeinschaft geht, muss ein Wohnungseigentümer per Beschluss zum gerichtlichen Vorgehen gegen den Verwalter ermächtigen werden.

Streitigkeiten über Beschlüsse

Das Gericht ist auch für die Überprüfung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung zuständig. Dabei prüft das Gericht die Rechtswidrigkeit des jeweiligen Beschlusses nur, wenn die Klage innerhalb eines Monats seit Beschlussfassung beim Gericht eingereicht wird. Wird diese Frist versäumt, so ist eine Überprüfung der Wirksamkeit des Beschlusses nicht mehr möglich. 
Nur in seltenen Ausnahmefällen wird vom Gericht eine Fristüberschreitung akzeptiert. Zum Beispiel, wenn der jeweilige Wohnungseigentümer unverschuldet die Monatsfrist nicht einhalten konnte, etwa weil er nicht zur Eigentümerversammlung eingeladen worden war. In diesem Fall kann er – nach Erhalt des Beschlusses - innerhalb von zwei Wochen das Gericht anrufen, muss aber glaubhaft darlegen, dass ihn wegen der Fristversäumnis keine Schuld trifft.

Der Antrag auf Anfechtung muss klar erkennen lassen, welche Beschlüsse im Einzelnen angefochten werden sollen. Dabei kann auch die Anfechtung eines bereits durchgeführten Beschlusses sinnvoll sein. Ein Beispiel: Ein Baum im Gemeinschaftseigentum ist gemäss Beschluss bereits gefällt worden. In diesem Fall kann die Aufhebung des Beschlusses durch das Gericht und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes – hier die Neubepflanzung - gefordert werden.