Selbstverwaltende WEG

Die WEG-Selbstverwaltung – eine gute Alternative zur Bestellung eines externen Verwalters?

 

Wohnen im Eigentum e.V. unterstützt Ihre WEG

Viele kleine Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) möchten die Verwaltung ihrer WEG in die eigenen Hände nehmen - sei es, weil sie keinen geeigneten professionellen Verwalter finden oder weil sie die Kosten scheuen, sei es, weil sie mit ihren bisherigen Verwaltern schlechte Erfahrungen gemacht haben oder einfach ihre Angelegenheiten selbst regeln wollen.

Das WEGesetz lässt ihnen diese Möglichkeit, gemäß § 21 Absatz 1 „steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu“. Das heißt: Es steht ihnen frei, einen Verwalter zu bestellen – sie müssen es nicht.

 

Was heißt Selbstverwaltung?

In Betracht kommen folgende Formen der Selbstverwaltung:

1. „Echte“ Selbstverwaltung: Alle Eigentümer nehmen die Verwaltungsaufgaben gemeinschaftlich wahr. Am besten erstellen Sie hierfür einen Geschäftsverteilungsplan, der jedem Eigentümer einen eigenen, klar definierten Aufgabenbereich zuweist. Das dient der Transparenz, beugt Konflikten und Kompetenzgerangel vor. Achtung: Auch bei der „echten“ Selbstverwaltung muss jemand – in diesem Fall ein/e Miteigentümer/in – Verträge für die WEG abschließen und sonstige Rechtsgeschäfte vornehmen. Derjenige, der in dieser Weise gegenüber Dritten (Handwerkern, Dienstleistern, Kreditinstituten etc.) – also „nach außen“ – auftritt, wird haftungsrechtlich einem bestellten Verwalter gleichgestellt und sollte sich dementsprechend im Innenverhältnis zu seiner WEG absichern.

2. Verwaltung durch interne/n Verwalter/in: Die Eigentümer bestellen eine/n interne/n Verwalter/in aus ihren eigenen Reihen. Der Abschluss eines Vertrags mit ihr oder ihm ist zu empfehlen. Der Vertrag schafft eine Verbindlichkeit, die durch mündliche Absprachen nicht zu gewährleisten ist, und dient so der rechtlichen Absicherung sowohl der übrigen Eigentümer als auch des – ehrenamtlich oder gegen ein Honorar tätigen – internen Verwalters. Erhalten Sie als interne/r Verwalter/in ein Honorar, haben Sie das grundsätzlich zu versteuern; befragen Sie Ihre/n Steuerberater/in dazu.

3. Mischformen: Sie als Eigentümer nehmen die Verwaltungsaufgaben überwiegend selbst wahr und beauftragen nur für bestimmte Bereiche – etwa die Erstellung der Jahresabrechnung – eine professionelle Verwaltung. Beachten Sie den Unterschied: Wird in der Eigentümerversammlung oder per Umlaufbeschluss ein Verwalter bestellt, ist er der Verwalter, auch wenn er de facto nur die Jahresabrechnung macht und alles andere den Eigentümern überlässt. Hier geht es hingegen um den Fall, dass die WEG ein „Verwaltungsunternehmen“ mit bestimmten Dienstleistungen wie Erstellung der Jahresabrechnung oder des Wirtschaftsplans beauftragt.

 

Welche WEG ist "selbstverwaltungstauglich?

Bedenken Sie: In der Praxis bedeutet Selbstverwaltung, dass die Verwaltung in den Händen einer oder mehreren Personen liegt, die diese Tätigkeit teilweise oder insgesamt nebenberuflich, ggf. ehrenamtlich und ohne entsprechende berufliche Ausbildung – also als Laie – ausüben. Bevor sich Ihre WEG zur Selbstverwaltung entscheidet, sollten Sie als Wohnungseigentümer abwägen und klären,

  • welche Vor- und Nachteile die Selbstverwaltung hat, siehe Checkliste I
    [ PDF | 108 KB ],
  • ob sich ihre WEG für die Selbstverwaltung eignet, siehe Checkliste II
    [ PDF | 70 KB ],
  • ob es Miteigentümer/innen gibt, die diese Tätigkeiten übernehmen können und
  • welche Kosten (auch die Selbstverwaltung kostet!) entstehen.

Erst nach dieser Klärung und weiteren Vorbereitungen sollte die WEG in einer Eigentümerversammlung oder per Umlaufbeschluss beschließen, ob und welche Form der Selbstverwaltung sie einführen will.

WEGs, die die Selbstverwaltung bereits praktizieren, haben einen hohen Beratungsbedarf, da sich während der laufenden Verwaltung regelmäßig neue, unterschiedlichste Fragen und Probleme ergeben, die Selbstverwalter ohne entsprechendes Fachwissen nicht oder nicht zufriedenstellend beantworten und lösen können. Das erschwert die Verwaltung und erhöht das Schadens- und damit Haftungsrisiko. Auch kennen Selbstverwalter häufig nicht ihre Pflichten und Haftungsrisiken. Gut, wenn Sie dann auf die Leistungen von Wohnen im Eigentum e.v. zurückgreifen können.

 

Leistungsangebot von Wohnen im Eigentum e.V. für Ihre WEG

Wohnen im Eigentum e.V. unterstützt WEGs bei der Entscheidungsfindung für oder gegen die Selbstverwaltung sowie bei der Verwaltung ihrer Wohnanlage mit dem Service-Paket für WEGs mit bis zu 20 Wohnungen. Mehr dazu siehe unten. Das Beratungsangebot ist an eine Mitgliedschaft der WEG bei Wohnen im Eigentum geknüpft.

Die folgenden Leistungen sind Mitglieds-WEGs vorbehalten und bereits mit dem Mitgliedsbeitrag bezahlt.

  • Unterstützung durch eine spezielle Beratung durch professionelle VerwalterInnen und JuristInnen, Online-Vorträge mit Tipps zur Verwaltungspraxis, ein Forum für den Erfahrungsaustausch und mehr.
  • 32-seitigen Leitfaden für die Selbstverwaltung der WEG,
  • WiE-Geschäftsverteilungsplan für die „echte“ Selbstverwaltung
  • Muster-Geschäftsverteilungsplan,
  • weitere Muster, Checklisten und Merkblätter,
  • kostenloser Zugang (für zwei Personen) zum Online-Portal der >> WEG-Wissens- und Verwaltungsdatenbank vom Haufe-Verlag.

 


 

Die WiE-Arbeitshilfen für Mitglied-WEGs werden kontinuierlich ergänzt und aktualisiert. Sie können direkt von dieser Website heruntergeladen werden:
--> WEG-Mitgliederbereich

(Voraussetzung: Die WEG ist Mitglied, dann erhält sie das nötige Passwort.)

 


 

Die Konditionen für die Mitgliedschaft Ihrer WEG finden Sie hier.

 

Eigentumswohnungen - Wohnungseigentümer vernetzen sich

Weitere Informationen

 

So wird Ihre WEG Mitglied bei Wohnen im Eigentum e.V.

>> WEG-Mitgliedschaft

 

Checklisten
zur Entscheidungsfindung

Vor- und Nachteile der Selbstverwaltung einer WEG, Checkliste I
[ PDF | 108 KB ]

Eignet sich unsere WEG zur Selbstverwaltung? Checkliste II
[ PDF | 70 KB

 

Ihre WEG ist bereits Mitglied bei Wohnen im Eigentum e.V.?

Hier geht es zum WEG-Mitgliederbereich. [ Erst einloggen, dann klicken! ]

Dort finden Sie u.a. diese Arbeitshilfen:

  • Leitfaden für die Selbstverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
  • Muster-Geschäftsverteilungsplan für die „echte“ Selbstverwaltung
  • Muster-Verwaltervertrag für selbstverwaltete WEGs