Grundsätzlich können Eigentümer mit ihrem Eigentum verfahren, wie sie möchten. Dazu zählt es auch, dass Eigentümer ihre Wohnung vermieten dürfen. Aber es gibt Ausnahmen. Wenn Sie Ihre Wohnung über Portale wie airbnb, wimdu und 9flats vermieten möchten, müssen Sie zum Beispiel beachten, dass einige Bundesländer Gesetze gegen Zweckentfremdung erlassen haben, um Wohnraum zu schützen. Darin ermächtigen sie ihre Gemeinden, per Satzung bestimmte Nutzungsarten von Wohnungen zu verbieten.

Welche Bundesländer das sind und welche Gemeinden von einer solchen Ermächtigung Gebrauch gemacht haben, lesen Sie hier. Achtung: Wo genau diese Satzungen gelten, ändert sich derzeit häufig. Es kann sein, dass Gemeinden in Kürze Satzungen erlassen, die in diesem Text nicht erwähnt sind. Es kann auch sein, dass zeitlich befristete Regelungen bald wieder auslaufen. Sie sollten sich daher unbedingt gründlich über die Regelungen in Ihrer Gemeinde informieren, bevor Sie Vermietungen planen. Dieser Text kann lediglich einen groben Überblick über den derzeitigen Stand geben.

  • In Bayern gibt es ein Wohnraum-Zweckentfremdungsverbots-Gesetz. Gerade Mitte des Jahres 2017 wurde es entfristet und noch einmal deutlich verschärft. Bei Verstößen ist nun ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro möglich - zehnmal soviel wie zuvor. Allerdings liegt bei Fremdenbeherbungen erst dann eine Zweckentfremdung vor, wenn Sie als Eigentümer insgesamt mehr als acht Wochen pro Jahr Gäste aufnehmen. Für gelegentliche Vermietungen brauchen Sie in Bayern also keine Genehmigung. Laut Auskunft der Stellvertretenden Pressesprecherin des Bayerischen Staatsministeriums des Innern, für Bau und Verkehr Kathrin Fändrich haben bisher München und Puchheim von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, eine Zweckentfremdungssatzungen zu erlassen. In der Diskussion sei das Thema derzeit zudem in Augsburg, Bamberg, Landshut und Nürnberg – bislang gelten dort aber noch keine Satzungen.
  • In Baden-Württemberg gibt es ebenfalls ein Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Das Gesetz erlaubt es den Gemeinden, Satzungen zu erlassen, nach denen Wohnraum nur mit einer Genehmigung zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden darf. Für nicht nur vorübergehende gewerblich oder gewerblich veranlasster Fremdenbeherbung benötigen Sie dort eine Genehmigung. Eine feste zeitliche Grenze dafür gibt es hier – im Gegensatz zu Bayern - vom Grundsatz her nicht. Was genau aber bedeutet: "nicht nur vorübergehend"? "Die Überlassung der Wohnung muss geschäftsmäßig sein, also auf eine dauernde Ausübung der Beherbergung ausgerichtet sein", teilt hierzu auf Anfrage von WiE Silke Walter von der Pressestelle des Ministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg mit. Gelegentliche Vermietungen sind also auch in Baden-Württemberg nicht genehmigungspflichtig. Entsprechende Regelungen gibt es mittlerweile in Stuttgart, Freiburg und Heidelberg. In Konstanz gilt ebenfalls eine Zweckentfremdungssatzung, diese ist noch lockerer als in den drei anderen Städten: Hier liegt im Fall einer Nutzung als Ferienwohnung keine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum weniger als sechs Monate im Jahr für Ferienzwecke genutzt und ansonsten dauerhaft als Wohnraum verwendet wird. Und in Tübingen gilt zwar ebenfalls eine Zweckentfremdungssatzung, jedoch ist dort nur bei Leerstand oder dem Unbrauchbarmachen von Wohnraum eine Genehmigung nötig. Vermietungen an Feriengäste gelten dort nicht als Zweckentfremdung.
  • In Nordrhein-Westfalen gilt ein Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum, das die Zweckentfremdung regelt. Kommunen können auch dort durch Satzung Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf festlegen. In diesen Gebieten benötigen Bürger unter Umständen eine Genehmigung, wenn sie eine Wohnung zu anderen Zwecken als dem Wohnen nutzen wollen. Derartige Satzungen gibt es in Köln, Bonn, Münster und Dortmund (Links dazu hier) Für vom Eigentümer selbst zum Wohnen genutzte Eigentumswohnungen gelten die Satzungen dieser Städte jedoch ausdrücklich nicht. Eine Genehmigung müssen Sie daher nicht einholen, wenn Sie Ihre eigene selbst genutzte Wohnung verübergehend vermieten möchten.
  • In Hamburg muss nach dem Gesetz über den Schutz und die Erhaltung von Wohnraum die Überlassung von Wohnraum an wechselnde Nutzer genehmigt werden. Vermieten Sie allerdings weniger als die Häfte der Fläche Ihrer Wohnung, während Sie selbst in der Wohnung bleiben, geht die Behörde davon aus, dass keine Zweckentfremdung vorliegt. Wenn die Wohnung nicht mehr als acht Wochen im Kalenderjahr vermietet wird, ist das genehmigungsfrei. Seit 1. April 2019 gibt es aber eine Registrierungspflicht für für Anbieter von Ferienwohnungen in Wohnraum sowie eine Registrierungspflicht für Anbieter von Räumen auf Ferienwohnungsplattformen (z.B. Airbnb) und vergleichbaren Medien. Bei Verstößen drohen Bußgelder in Höhe bis zu 500.000 Euro.
  • In Berlin gilt ein Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, das in der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung genauer geregelt ist. Hier ist eine Genehmigung unter anderem nötig, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung verwendet wird. Von allen Bundesländern hat Berlin damit die am strensten forumlierten Vorschriften. Aber auch hier ist es unproblematisch, wenn Sie nur weniger als die Hälfte Ihrer Wohnung vermieten, selbst aber in der Wohnung wohnen bleiben. Sie müssen sich allerdings in jedem Fall beim zuständigen Bezirksamt registrieren. Die Registriernummer muss dann beim Anbieten der Wohnung, zum Beispiel über Airbnb, veröffentlicht werden. Weitere Informationen

 

In den anderen Bundesländern gibt es derzeit nach Kenntnis von WiE kein Gesetz, dass Gemeinden ermächtigt, Zweckentfremdungsverbote zu erlassen. In Niedersachsen wurde zwar ein entsprechender Gesetzesentwurf in den Landtag eingebracht, das Gesetz konnte aber nicht mehr vor Ablauf der Wahlperiode beschlossen werden. Derzeit gelten dort also keine Einschränkungen.

Allerdings: Auch dort, wo kein Zweckentfremdungsverbot gilt, kann es sein, dass aufgrund des Baurechts Einschränkungen für die Art der Nutzung gelten. Denn nach § 172 des Baugesetzbuches können Gemeinden im Bebauungsplan oder durch Satzungen Gebiete bestimmen, in denen die Nutzungsänderung baulicher Anlagen nur mit Genehmigung der Behörde zulässig ist. Hiervon machen oft touristisch geprägte Gemeinden Gebrauch, beispielweise gibt es auf Sylt derartige Erhaltungssatzungen.

 

WiE rät: Gibt es in Ihrer Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot, sollten sie die Vorschriften auf jeden Fall beachten – es drohen sonst hohe Bußgelder. Und Sie können sich sicher sein: Wenn jemand mit Ihrer Gastfreundschaft nicht einverstanden ist, wird es nicht lange dauern, bis er einen Verstoß an die Behörde meldet. Einige Städte haben eigens Stellen eingerichtet, um diese Gesetze zu überwachen. Es gibt sogar Gemeinden, in denen Bürger Verstöße über spezielle Internet-Seiten oder per Hotline melden können – zum Spitzeln wird dadurch geradezu aufgerufen. Gehen Sie daher im Zweifel auf Nummer sicher und lassen Sie sich von der Behörde bestätigen, dass keine Genehmigung erforderlich ist (Negativattest).

Eine Übersicht mit mehr Aspekten zu diesem Thema finden Sie hier.

(Stand: 01.04.2019)