Bauabnahme

So sieht die Rechtslage bei der Abnahme vom Gemeinschaftseigentum aus

 

Beim Kauf einer neu errichteten oder geschaffenen Eigentumswohnung vom Bauträger oder Privatisierer ist jeder einzelne Käufer und jedes spätere Mitglied der Eigentümergemeinschaft (WEG) für sich Vertragspartner des Bauträgers, und zwar auch hinsichtlich der Fertigstellung und Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Die Rechtsfolgen der Abnahme treten daher für jeden einzelnen auch zu unterschiedlichen Zeitpunkten ein. So kann es vorkommen, dass der Anspruch auf Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums für einige Eigentümer noch nicht erfüllt ist, während für andere die Gewährleistungsansprüche sogar bereits verjährt sind – weil sie ihre Wohnungen vor mehr als fünf Jahren gekauft und damals mit dem Gemeinschaftseigentum abgenommen haben. Erst wenn der letzte Käufer abgenommen hat, muss der Bauträger etwaigen Erfüllungsansprüchen nicht mehr nachkommen; erst wenn dann die Verjährungsfristen abgelaufen sind, können auch Gewährleistungsansprüche nicht mehr geltend gemacht werden.

Der Verwalter hat nicht die gesetzliche Befugnis, die Eigentümer bei der Abnahme zu vertreten. Daraus folgt, dass die Abnahme beim Bauträgervertrag oft nur mit hohem bzw. kaum vertretbarem Aufwand durchgeführt werden kann.

Bitte beachten: Die einzelnen Bauträgerverträge enthalten oft Formulierungen, die dem Bauträger die Abnahme erleichtern sollen. Darin wird z.B. versucht, dem Verwalter oder einem externen Gutachter die Abnahme zu übergeben. Noch komplizierter wird es, wenn die einzelnen Verträge unterschiedliche Vereinbarungen hinsichtlich der Beschaffenheit des Gemeinschaftseigentums und der Abnahmemodalitäten enthalten. Dann hat jeder einzelne Wohnungseigentümer ganz individuelle Ansprüche aus dem Bauträgervertrag. Fraglich ist hier immer, ob diese Regelungen wirksam sind. Wer also einen Vertrag unterschreibt, sollte diese Klauseln genau lesen und die Auswirkungen überprüfen lassen. Dafür bietet wohnen im eigentum die Prüfung von Bau- und Kaufverträgen an.

 

Was ist, wenn keine Abnahme durchgeführt wird?

Generell gilt: Ohne Abnahme treten die beschriebenen Rechtsfolgen nicht ein. Dies kann für die Käufer günstig sein, da die Gewährleistungsansprüche nicht verjähren. Die negativen Folgen einer fehlenden oder fehlerhaften Abnahme sind dagegen ein jahrelang rechtsunsicherer Zustand und eine unfertige Baustelle mit Mängeln, die nicht abgearbeitet werden und sich möglicherweise verschlimmern. Auch kann der Bauträger insolvent werden. Ein unfertiges Bauprojekt ist daher weder im Sinne der Käufer, noch der Bauträger.

 

Empfehlungen von wohnen im eigentum:

  • Grundsätzlich empfiehlt wohnen im eigentum beim Wohnungskauf vom Bauträger, auf einer förmlichen Abnahme zu bestehen – für das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum.
  • Weil eine Abnahme viel technisches Verständnis und rechtliche Kenntnisse erfordert, sollten sich (künftige) Wohnungseigentümer bei der Abnahme von Architekten oder Bau-Ingenieuren begleiten und beraten lassen.
  • Auch wenn das Gemeinschaftseigentum von Sachverständigen bereits abgenommen wurde, sollten Sie doch prüfen, ob Ihnen Mängel auffallen. Auch Sachverständige sehen nicht alles.
  • Auch wenn alle Beteiligten davon ausgehen, dass die Abnahme erfolgt ist, lohnt es sich zu prüfen, ob dies wirklich der Fall ist und ob Ansprüche, die man vielleicht noch geltend machen möchte, tatsächlich verjährt sind. Die Anforderungen an die Abnahme liegen sehr hoch und werden in der Praxis – da den meisten Wohnungskäufern hier das Fachwissen fehlt – oft nicht wahrgenommen und erfüllt.
  • Jede/r Wohnungseigentümer/in sollte sowohl sein Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum abnehmen bzw. die wahrgenommenen Baumängel erfassen und beseitigen lassen.

 

(Stand: 27.11.2014)

 

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