Baufinanzierung mir Hypothekedarlehen

Wichtigster Baustein für die Finanzierung ist das Hypotheken- oder Annuitätendarlehen. Unbedingt vergleichen und verhandeln, denn schon eine geringe Zinsdifferenz von nur 0,2% kann bei einer Hausfinanzierung zu einer Ersparnis in fünfstelliger Höhe.

Achtung! Ein Vergleich verschiedener Angebote ist nur auf der Basis gleicher Bedingungen möglich. Gleich sein müssen immer

  • die gewünschte Auszahlungssumme,
  • die Laufzeit der Zinsfestschreibung und
  • die Höhe der Tilgungssätze
  • die Ratenhöhe

Empfehlenswert ist es, sich einen Tilgungsplan mit Angabe der Höhe des Restdarlehens zum vereinbarten Laufzeitende aushändigen zu lassen. Dadurch kann man genau erkennen, welches Angebot bei Laufzeitende das günstigste ist.

Grundwissen für den Hypothekedarlehens-Vergleich:

Effektiver Jahreszinssatz

Der Effektivzins ist das “Preisschild” eines Kredites. Er liegt ca. 0,2-0,3 % Punkte über dem Nominalzins und dient als Vergleichsmaßstab für alle Angebote. Er beinhaltet wichtige Nebenkosten, leider nicht alle. Die Nachfrage, welche zusätzlichen Kosten außerdem entstehen können, ist deshalb sinnvoll. Zusammen mit der Tilgungsrate gibt der Effektivzinssatz Auskunft über die Höhe der monatlichen Belastung.

Nominalzinssatz

Der Nominalzinssatz gibt an, in welcher Höhe Zinsen für das Darlehen aufgebracht werden müssen.

Zinsbindungsfrist

Mit der Wahl einer bestimmten Zinsbindungsfrist (2,5, 10 oder auch 15 Jahre) legen Sie fest, wie lange Sie den bei Vertragsabschluß aktuellen, fest vereinbarten Zinssatz zahlen und wie lange Sie Ihre monatliche Belastung sicher kalkulieren wollen. Wollen Sie diese Laufzeit vorzeitig beenden, ist der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen.

Tilgungssatz

Je höher die Tilgungsrate (Rückzahlungsrate des Darlehens) ist, um so niedriger sind die Finanzierungskosten und um so schneller ist das Darlehen abgezahlt. Andererseits führt eine höhere Tilgungsrate zu einer weiteren Erhöhung Ihrer laufenden Belastung. In der Regel beträgt der Tilgungssatz bei einem neuen Hypothekendarlehen 1% des Hypothekendarlehens pro Jahr. In Zeiten niedriger Zinsen sollten Sie einen Tilgungssatz von 1,5 - 2% vereinbaren, um nicht die Laufzeit des Kredites auf 35-38 Jahre auszudehnen.

Sondertilgungen

Das Hypothekendarlehen wird in der Regel nach dem vereinbarten Tilgungsplan abgezahlt. Einen größeren Beitrag auf einmal zurückzuzahlen, ist immer erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist möglich. Erwarten Sie eine Schenkung oder eine Erb-schaft? Dann können Sie – allerdings zu einem etwas höheren Zinssatz – Sondertilgungsrechte vereinbaren. Oder Sie verteilen Ihren Finanzierungsbedarf auf zwei Hypothekendarlehen und vereinbaren für ein Darlehen eine kürzere Laufzeit von zwei oder fünf Jahren, so dass Sie nach Ablauf dieser Zinsbindungsfrist die Restschuld mit der Erbschaft tilgen können.

Beleihungswert (BLW)

Der Beleihungswert (BLW) ist der langfristig erzielbare Wert einer Immobilie, der i.d.R. unter Abzug von 10-20 % Sicherheitsabschlag von der Bank festgelegt wird.

Beispiel für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 200.000 Euro: 

200.000 Euro minus 10% Abschlag = 180.000 Euro. Das bedeutet, dass hier ein Kredit von 180.000 Euro einem Beleihungswert von 100% entspricht.

Beleihungsgrenze (BLG)

Kreditinstitute sind nur bereit, bis zu einer bestimmten Grenze das Objekt zu finanzieren. Viele Institute legen die Beleihungsgrenze ( BLG ) bei 60% des Beleihungswertes fest. Solche Darlehen bezeichnet man als erste Hypothek oder auch als 1a-Hypothek, da sie im Grundbuch an erster Stelle eingetragen werden und dem Kreditgeber mehr Sicherheit bieten. In dem oben genannten Beispiel bedeutet das, dass nur 108.000 Euro mit der günstigen 1a-Hypothek finanziert werden können Finanzierungen, die in der Spanne von 60 bis 80% des Beleihungswertes gewährt werden, nennt man 1b- Hypothek oder zweitrangige oder nachrangige Hypothek. Die Zinskonditionen liegen ca. 0,3 bis 0,7% höher als die des erstrangigen Darlehens. Manche Banken finanzieren auch ohne Aufschlag bis zu 80%. Informieren Sie sich bei den in Frage kommenden Banken genau über Beleihungsgrenzen und mögliche Aufschläge.

Restschuld

Lassen Sie sich bereits bei Einholung verschiedener Angebote Ihre Restschuld am Ende der Zinsbindung ausrechnen. Das günstigste Angebot können Sie auch anhand der niedrigsten Restschuld am Ende der Zinsbindung erkennen.

Kosten für den Hypothekenkredit

Verhandelbar ist der Zeitpunkt der Zahlung von Bereitstellungszinsen, (in der Regel 0,25% der Darlehenssumme pro Monat), die man für das von der Bank bereitgestellte aber noch nicht abgerufene Darlehen zahlen muß. Der Fälligkeitszeitpunkt dieser Zinsen läßt sich durch Verhandeln oft um mehrere Monate verschieben. Letztlich können durch geschicktes Verhandeln auch Teilzahlungszuschläge, Kontoführungs- oder Wertermittlungsgebühren reduziert werden.

Haben Sie Fragen dazu?

Als Mitglied können Sie sich telefonisch an unsere Berater wenden. Informationen zu diesem Angebot finden Sie unter >> Beratung.