Im Winter können vereiste Wege schnell zur Gefahr werden. Der Bundesgerichtshof hat vor kurzem entschieden, dass vermietende Wohnungseigentümer:innen für Unfälle ihrer Mieter:innen aufgrund von Eisglätte auf dem gemeinschaftlichen Grundstück der WEG Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) haften – auch dann, wenn die WEG ein Unternehmen mit dem Winterdienst beauftragt hat und dieses den Dienst nicht ordentlich ausgeführt hat.
Im verhandelten Fall hatte die Mieterin einer Eigentumswohnung ihren Vermieter auf Schmerzensgeld in Höhe von 12.000 Euro verklagt, nachdem sie im Winter auf einem vereisten Weg auf dem Grundstück gestürzt war und sich erheblich verletzt hatte. Der Hausmeisterdienst, der von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Winterdienst beauftragt worden war, hatte den Weg nicht von Eis befreit, obwohl Glatteis im Rahmen der Wettervorhersagen angekündigt worden war.
Das Amtsgericht gab der Klage weitgehend statt. Das Landgericht wies die Klage jedoch ab. Nach dessen Auffassung beschränkt sich – wenn ein Unternehmen von der WEG beauftragt wurde – eine mögliche Haftung des Vermieters auf die Fälle, in denen er seine Überwachungs- oder Kontrollpflichten gegenüber dem beauftragten Unternehmen verletzt hat. Für eine solche Pflichtverletzung bestanden nach Auffassung des Gerichts aber keine Anhaltspunkte.
Der Bundesgerichtshof (BGH) sieht das anders. Er hob das Berufungsurteil auf und wies den Rechtsstreit zurück an das Landgericht.
Gleicher Schutzstatus für alle Mieter:innen
Aus Sicht des BGH (Urteil vom 06.08.2025, Az. VIII ZR 250/23) ist der Beklagte aus dem Mietvertrag heraus dazu verpflichtet, die Wege auf dem Grundstück der WEG in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen. Diese „mietvertragliche Nebenpflicht“ gemäß §§ 241 Abs. 2, 535 BGB, gelte auch, wenn die Vermieter:in Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist – und die WEG den Winterdienst an ein Unternehmen delegiert hat. Andernfalls wären Mieter:innen von vermieteten Eigentumswohnungen in WEGs weniger geschützt als Mieter:innen, deren Vermieter:in Alleineigentümer:in des Grundstücks ist – das sei nicht gerechtfertigt, es gebe auch keine rechtsdogmatische Grundlage hierfür, so der BGH.
Dass der Winterdienst seine Räumpflicht nicht ordnungsgemäß erledigt hat, muss sich der Vermieter im konkreten Fall grundsätzlich zurechnen lassen. Er hat, als Mitglied der WEG, den Winterdienst als sogenannten Erfüllungsgehilfen mitbeauftragt – ein Verschulden des Winterdienstes gilt dann grundsätzlich wie ein Verschulden des Erfüllungsgehilfen.
Hinweise von WiE:
- Vor allem für vermietende Wohnungseigentümer:innen kann es teuer werden, wenn sich ihre Mieter:innen auf dem Grundstück auf vereisten Wegen verletzen. Daher sollten sie besonderen Wert darauf legen, dass die Verwaltung als Organ der WEG den Dienstleister – wenn es einen gibt – kontrolliert und überwacht.
- Nähere Informationen zum Thema Winterdienst finden Sie hier. Lesen Sie gerne auch unsere Themenseite "Verkehrssicherungspflicht".