Baukontrollen

Der Fertighaus-Anbieter lässt prüfen: Baubegleitende Qualitätskontrollen durch Externe

 

Die baubegleitenden Qualitätskontrollen durch externe Organisationen oder einzelne Sachverständige sind eine zusätzliche, freiwillige Überwachung nach dem Prinzip, „vier Augen sehen mehr als zwei“. Ist der Baukunde der Auftraggeber, dann steht ihm ein Experte zur Seite, der die Qualität der Bauausführung von unabhängiger dritter Seite beurteilt. Ohne diese Unterstützung ist der Baukunde regelmäßig selbst dafür verantwortlich, bei der Abnahme entscheiden zu müssen, ob ein Mangel oder Schaden vorliegt.
 

Fertighaus-Anbieter als Auftraggeber

Gängige Praxis ist es auch, dass Fertighaus-Anbieter externe Organisationen wie beispielsweise den TÜV, die DEKRA, die Landesgewerbeanstalt Bayern (LGA) oder den Bauprüfverband Südwest mit dieser Aufgabe betrauen. Hausanbieter, die mit Labels wie „TÜV am Bau“-„Baucontrolling“ oder „Qualität am Bau“  werben, haben in der Regel die Vereinbarung getroffen, das jedes einzelne ihrer Bauvorhaben von Bau-Ingenieuren des Prüfunternehmens in bestimmten Zeitabständen kontrolliert wird.

In der Regel werden vier bis fünf Prüfphasen vom Baubeginn bis zur Fertigstellung vereinbart. Diese werden beispielsweise zu folgenden Bauzeiten durchgeführt:

  • Planungsscheck vor Baubeginn,
  • Baustellenbegehung vor der Baugrubenverfüllung,
  • Baustellenbegehung vor dem Aufbringen des Innenputz und dem Schließen der Schlitze,
  • Baustellenbegehung vor dem Verfliesen und dem Anstrich,
  • Baubegehung vor oder bei der Endabnahme.

Vom Bauleiter übersehene Fehler oder unsachgemäße Bauausführungen können so noch vor der Schließung von Baugrube oder dem Verputzen von Schächten und Wände festgestellt werden. Über jede Baustellenbegehung wird ein Protokoll erstellt, ein Prüfbericht, in dem eventuell vorliegende Mängel festgehalten werden und das dann dem Unternehmen mit der Aufforderung zur Beseitigung übergeben wird.

Bei der nächsten Begehung wird überprüft, ob die Mängel beseitigt sind. Kann der Prüfer die Mängelbeseitigung nicht mehr feststellen, so muss ihm der Verantwortliche die Beseitigung schriftlich und teilweise mit Foto bestätigen. Natürlich werden bei gravierenden Mängeln auch Nachkontrollen empfohlen. Diese werden aber nur dann durchgeführt, wenn der Auftraggeber bereit ist, die zusätzlichen Kosten zu übernehmen.

Die Ergebnisse der Überprüfungen gehen ein in ein Schlussdokument oder eine abschließende Bewertung des Bauvorhabens. Nach der Schlussabnahme erhält jeder Baukunde ein Zertifikat oder Siegel, das entweder nur die Überprüfung bestätigt oder aber die zusammenfassende Bewertung enthält, dass es sich hierbei um „geprüfte Qualität“ handelt bzw. das Gebäude den Anforderungen des Prüfers an geprüfte Qualität entspricht. Weitere schriftliche Informationen erhält der Baukunde in der Regel nicht. 
Werden die Fehler nicht beseitigt, erhält das Haus kein Zertifikat oder Siegel.
 

Kritische Anmerkungen

Ohne entsprechende Vereinbarung liegt es im Ermessen des Hausanbieters, ob er den Baukunden die Prüfberichte aushändigt oder nicht. Über festgestellte gravierende Mängel, ihre Beseitigung und die Kontrolle der Beseitigung wird er dann meistens nicht  informiert werden – er hat jedenfalls keinen Anspruch darauf - und kann nicht handeln.

Das externe Prüfinstitut haftet nicht für die Beseitigung der von ihm festgestellten Mängel, schon gar nicht für die  Mängelfreiheit des Gebäudes. Dies liegt weiterhin in der Verantwortung des Unternehmens. Unter anderem deshalb sind die Sanktionsmöglichkeiten der externen Prüfer gering, wenn Mängel trotz Aufforderung nicht beseitigt werden. In diesen Fällen kann er die Ausstellung des Zertifikates verweigern oder / und den Vertrag kündigen. In beiden Fällen führt dies zu keiner befriedigenden Lösung für den Baukunden.

Ob eine Bauleistung mangelhaft ist, hängt auch davon ab, ob sie der vereinbarten Beschaffenheit entspricht, also Sondervereinbarungen über Planungs- und Bauleistungen wunschgemäss ausgeführt wurden. Hier ist sicherzustellen, dass zwischen Anbietern und Baukunden vereinbarte Beschaffenheit der Prüfstelle auch bekannt ist. Ist dies nicht der Fall, kann die Prüfstelle allenfalls prüfen, ob die Bauleistung den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht. Auch dabei bestehen Beurteilungsspielräume, bei denen die Prüfer die Interessen des Auftraggebers vorrangig berücksichtigen werden.

Sollten die Prüfergebnisse falsch sein, kann der Baukunde nur dann Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn sich aus den vertraglichen Vereinbarungen zwischen dem Auftraggeber und dem Prüfinstitut ergibt, dass das Gutachten erkennbar zur Vorlage an den Baukunden oder im Interesse des Baukunden erstellt wird. Um das festzustellen, müsste der Baukunde auch den Vertrag mit der Prüforganisation einsehen. Eine wenig durchsetzbare Forderung.
 

Vertragsempfehlungen

Wollen Sie als Baukunde über die Ergebnisse dieser Prüfungen informiert werden, dann müssen Sie dies schriftlich im Bauvertrag vereinbaren. Verlangen Sie eine Kopie der Prüfprotokolle! Sonst laufen Sie Gefahr, trotz externer zusätzlicher Prüfung ein Haus zu erhalten, dass nicht die vertraglich vereinbarte Bauqualität aufweist.

Außerdem sollten Sie vertraglich unbedingt klären, wie die Beseitigung eventuell auftretender Mängel kontrolliert werden soll. Desweiteren ist es erforderlich, die Schlussrate von der Übergabe des Zertifikates abhängig zu machen.

Jeder Baukunde sollte sich daher fragen, ob es für ihn nicht günstiger ist, die Bauarbeiten durch einen von ihm beauftragten, erfahrenen  Architekten oder Bau-Ingenieur kontrollieren zu lassen, statt auf Prüfvermerke der vom Auftraggeber beauftragten Prüfstellen zu setzen (Vor-Ort-Beratung).
 

Baukontrollen

Externe Baukontrollen nicht vergleichbar mit der Bauüberwachung durch Architekten. Zwischen dieser stichprobenartigen Prüfung bestimmter Ist-Zustände durch die genannten Prüfinstitute und der laufenden Bauüberwachung nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gibt es wesentliche Unterschiede: Beauftragt gemäss der HOAI wird der Architekt laufend die Baustelle kontrollieren. Denn er schuldet den Erfolg seiner Leistung, ist also auch für die Mängelbeseitigung verantwortlich und muss dafür haften.

Weitere Informationen

 

Qualitäts- und Gütezeichen
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