Wohnflächenberechnungen

Wohn- oder Nutzflächenangaben: Flächenberechnungen nach DIN oder Wohnflächenverordnung

 

Flächenangaben sind wichtig, damit Sie als Käufer/in oder Baukunde die Haus-, Wohnungs- und Raumgrößen erkennen können, die Ihnen zur (Wohn-)Nutzung zur Verfügung stehen werden. Außerdem sind die Quadratmeterangaben zum Preisvergleich erheblich, denn der Preis pro Quadratmer Wohnfläche ist ein wichtiges Kriterium bei der Beurteilung der Gebäudekosten bzw. des Haus- oder Wohnungspreises. Vorgaben an die Flächenberechnung sollen sicherstellen, dass Berechnungen hierzu in der gleichen Art, Weise und Gewichtung erfolgen.

Zurzeit kursieren zwei, ja sogar drei Regelungen zur Wohnflächenberechnung:

  • die Wohnflächenverordnung (WoflV),
  • die Norm DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ sowie
  • gelegentlich noch die veraltete Norm DIN 283 zur Wohnflächenberechnung.

Öffentlich geförderte Wohnungen oder Eigenheime müssen nach der Wohnflächenverordnung (veröffentlicht im Bundesgesetzblatt Jahrgang 2003, Teil I, Seite 2346ff.) gerechnet werden. Beim freifinanzierten Wohnungsbau kann wahlweise nach der Wohnflächenverordnung oder der DIN 277 verfahren werden. Nun werden in der DIN 277 allerdings keine Wohnflächen ermittelt, sondern die Nutz- und Verkehrsflächen einer Wohnung. Für die Wohnflächenberechnung gab es die DIN 283, die aber inzwischen nicht mehr gültig ist. Sie wurde vom Deutschen Institut für Normung (DIN) schon vor 20 Jahren ersatzlos zurückgezogen.

Beide noch gültigen Berechnungsarten basieren auf der Grundfläche, die in einem ersten Arbeitsschritt ermittelt wird. Die Grundflächen der einzelnen Räume und Freisitze werden dann in einem zweiten Schritt

  • nach der DIN 277 in Nutz-, Verkehrs- oder Funktionsflächen aufgeteilt (Beispiel: die Balkon-Grundfläche wird zu 100 % als Nutzfläche ausgewiesen) bzw.
  • nach der Wohnflächenverordnung hinsichtlich ihrer Wohnnutzung bewertet (Beispiel: die Balkon-Grundfläche wird nur zu 25 % als Wohnfläche berücksichtigt).

Unterschiedliche Zuordnungen bzw. Bewertungen gibt es auch hinsichtlich der Dachschrägen und der Vorratsräume im Kellergeschoss. Beide Berechnungsarten auf dasselbe Einfamilienhaus oder dieselbe Eigentumswohnung angewendet, ergeben gut und gerne einen Unterschied von 20 Quadratmetern. Das bedeutet: Flächenangaben nach der WoflV mit Flächenangaben nach der DIN 277 gleichzusetzen, heißt Äpfel mit Birnen zu vergleichen.

 

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Tipps von Wohnen im Eigentum e.V. zum Vergleich von Flächenangaben

In Haus- und Wohnungsangeboten finden Sie die unterschiedlichsten Angaben, zum Beispiel „Wohn-/Nutzfläche: 120 m² “ oder „Grundfläche“ oder gar „Wohnfläche nach DIN“. Das allein sagt wenig aus. Deshalb sollten Sie Folgendes beachten:

  • Lassen Sie sich die Berechnungsgrundlage der Ihnen vorliegenden Flächenangaben nennen, also ob nach DIN 277 oder nach der Wohnflächenverordnung gerechnet wurde.
  • Verlassen Sie sich nicht auf Prospektangaben, sondern lassen Sie sich zum Preis-Leistungsvergleich schon vor Vertragsabschluß den detaillierten Berechnungsnachweis vorlegen. Die Berechnung ist auch auf der Grundlage von Bauzeichnungen möglich. Wird nachher anders gebaut, muss nachgemessen werden.
  • Vergleichen Sie nur Äpfel mit Äpfeln und Birnen mit Birnen. Das heißt: Haus- oder Wohnungsangebote nur gegeneinander abwägen, wenn sie einheitlich nach der DIN 277 oder einheitlich nach der Wohnflächenverordnung berechnet sind.
  • In Berechnungen nach DIN 277 müssen folgende Nutzflächen separat ausgewiesen werden: Terrassen, Loggien, Balkone und Dachgärten; außerdem Grundflächen unter Dachschrägen <1,5m. Immerhin wissen Sie dadurch, wie viele Quadratmeter auf Räume entfallen, die Sie nur mit Einschränkungen werden nutzen können.
  • Akzeptieren Sie keine „Wohnflächenberechnung nach DIN“. Die DIN 283 ist nicht mehr gültig. Wollen Sie die Wohnungs- oder Hausangebote auf der Grundlage der Wohnflächen vergleichen, dann verlangen Sie die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung.
  • Beachten Sie die Faustregel: Die Grundfläche ist der höchste Wert, dann kommt die Nutzfläche und der kleinste Wert entfällt auf die Wohnfläche. (Diese Regel gilt besonders für das Dachgeschoß mit seinen Schrägen und für Wohnungen mit Terrassen und Balkonen.)
  • Legen Sie im Kauf- oder Bauvertrag verbindlich fest, auf welcher Grundlage die Flächen berechnet werden

 

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Weitere Informationen

 

Infoblatt: Wohnflächenverordnung und DIN 277
Gegenüberstellung der verschiedenen Flächenberechnungen am Beispiel eines typischen Einfamilienhauses. Die unterschiedlichen Berechnungsverfahren lassen sich auch auf Eigentumswohnungen übertragen - je nach Geschosslage.
[ PDF | 66 KB ]

 

Checklisten: Kauf einer Eigentumswohnung
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