Wohnflächenberechnungen

Wohn- oder Nutzflächenangaben: Flächenberechnungen nach DIN oder Wohnflächenverordnung

 

Flächenangaben sind wichtig, um die Haus-, Wohnungs- und Raumgrößen ermessen zu können, die dem Käufer oder Baukunden zur (Wohn-)Nutzung zur Verfügung stehen werden. Außerdem sind die Quadratmeterangaben zum Preisvergleich wichtig, denn der Preis pro m²-Wohnfläche ist ein wichtiges Kriterium bei der Beurteilung der Gebäudekosten bzw. des Haus- oder Wohnungspreises.
Vorgaben an die Flächenberechnung sollen sicherstellen, dass die Berechnungen in der gleichen Art, Weise und Gewichtung erfolgen.

Zurzeit kursieren zwei, ja sogar drei Regelungen zur Wohnflächenberechnung: Die Wohnflächenverordnung (WoflV), die DIN-Norm 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ und gelegentlich die veraltete DIN 283 zur Wohnflächenberechnung. Öffentlich geförderte Wohnungen oder Eigenheime müssen nach der >> Wohnflächenverordnung (veröffentlicht im Bundesgesetzblatt Jahrgang 2003, Teil I, Seite 2346ff.) gerechnet werden. Beim freifinanzierten Wohnungsbau kann wahlweise nach der Wohnflächenverordnung oder der DIN 277 verfahren werden. Nun werden in der DIN 277 allerdings keine Wohnflächen ermittelt, sondern die Nutz- und Verkehrsflächen einer Wohnung. Für die Wohnflächenberechnung gemäß DIN-Norm gab es die DIN 283, die aber inzwischen nicht mehr gültig ist. Sie wurde vom Deutschen Institut für Normung (DIN) schon vor 20 Jahren ersatzlos zurückgezogen.

Beide Berechnungsarten basieren auf der Grundfläche, die in einem ersten Arbeitsschritt ermittelt wird. Diese Grundfläche wird nach der DIN 277 in Nutz-, Verkehrs- oder Funktionsflächen aufgeteilt. Nach der Wohnflächenverordnung werden dagegen die Grundflächen der einzelnen Räume und Freisitze hinsichtlich ihrer Wohnnutzung bewertet. Zum Vergleich: Die Balkon-Grundflächen werden nach der DIN 277 zu 100% in die Nutzfläche eingerechnet, während sie nach der WoflV nur zu einem Viertel als Wohnfläche Berücksichtigung finden. Unterschiedliche Zuordnungen bzw. Bewertungen gibt es auch hinsichtlich der Dachschrägen und der Vorratsräume im Kellergeschoss.

Beide Berechnungsarten auf dasselbe Einfamilienhaus angewendet, ergeben gut und gerne einen Unterschied von 20 Quadratmetern. Das bedeutet: Flächenangaben nach der WoflV mit Flächenangaben nach der DIN 277 gleichzusetzen, heißt Äpfel mit Birnen zu vergleichen.

 

Tipps zum Vergleich von Flächenangaben

Unter den Haus- und Wohnungsangeboten finden sich die unterschiedlichsten Angaben, wie zum Beispiel „Wohn-/Nutzfläche: 120m² “ oder „Grundfläche“ oder es wird geworben mit der „Wohnfläche nach DIN“. Deshalb sollten Sie Folgendes beachten:

  • Lassen Sie sich die Berechnungsgrundlagen der ihnen vorliegenden Flächenangaben nennen, also ob nach DIN 277 oder nach der Wohnflächenverordnung gerechnet wurde.
  • Verlassen Sie sich nicht auf einfache Prospektangaben, sondern lassen Sie sich zum Preis-Leistungsvergleich schon vor Vertragsabschluß den detaillierten Berechnungsnachweis vorlegen. Nach der Wohnflächenverordnung ist die Berechnung auch auf der Grundlage von Bauzeichnungen möglich. Wird nachher anders gebaut, muss nachgemessen werden.
  • Vergleichen Sie nur Äpfel mit Äpfeln und Birnen mit Birnen. Das heißt: Haus- oder Wohnungsangebote nur gegeneinander abwägen, wenn sie einheitlich nach der DIN 277 oder einheitlich nach der Wohnflächenverordnung berechnet sind.
  • In Berechnungen nach DIN 277 müssen folgende Nutzflächen separat ausgewiesen werden: Terrassen, Loggien, Balkone und Dachgärten; außerdem Grundflächen unter Dachschrägen <1,5m.
  • Akzeptieren Sie keine „Wohnflächenberechnung nach DIN“. Die DIN 283 ist nicht mehr gültig. Wollen Sie die Wohnungs- oder Hausangebote auf der Grundlage der Wohnflächen vergleichen, dann verlangen Sie stattdessen die Grundflächen- und die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung.
  • Beachten Sie die Faustregel: Die Wohnflächenangaben sind in der Regel kleinere Werte als die Nutzflächenangaben, diese wiederum kleiner als die Grundflächenangaben. (Diese Regel gilt besonders für das Dachgeschoß mit seinen Schrägen und für Wohnungen mit Terrassen und Balkonen.)
  • Legen Sie im Kauf- oder Bauvertrag verbindlich fest, auf welcher Berechnungsgrundlage die Flächenangaben erfolgen sollen.

Weitere Informationen

 

Praxishilfen

Wohnflächenverordnung und DIN 277
Gegenüberstellung der verschiedenen Flächenberechnungen am Beispiel eines typischen Einfamilienhauses. Die unterschiedlichen Berechnungsverfahren lassen sich auch auf Eigentumswohnungen übertragen - je nach Geschosslage.
[ PDF | 66 KB ]