Vertrag

Neubau vom Bauträger - Der Vertrag

 

Beim Vertrag mit dem Bauträger sind der Grundstückskauf und der Hausbau zu einer Urkunde zusammengefaßt. Dieser Vertrag muss notariell beurkundet werden.Hauskäufer werden dann zwar erst nach Fertigstellung und Bezahlung des Hauses Grundstückseigentümer, aber der Grundstückserwerb ist über die Makler- und Bauträgerverordnung abgesichert. An diese Bestimmungen muss sich der Bauträger halten.
 

Besonderheiten beim Bauträger-Vertrag

Sicherheiten für Käufer

In der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist geregelt, in welcher Weise der Bauträger das Baugeld der Hauskäufer absichern muss. Damit sollen sie vor hohen Verlusten geschützt werden. So ist darin zum Beispiel festgelegt, dass er ihr Baugeld nur für das Projekt genau dieser Käufer verwenden darf. Ehe diese zur Zahlung verpflichtet werden können, müssen - nach §3 Abs. 1 MaBV - die folgenden vier Punkte gewährleistet sein:

  • Der Vertrag muss rechtswirksam sein, das heisst, die dafür notwendigen Genehmigungen wie Teilungserklärungen oder neue Grundbuchblätter müssen vorliegen, und der Notar muss dies dem Hauskäufer schriftlich mitteilen.
  • Um die Eigentumsübertragung abzusichern oder um ein Erbbaurecht zu bestellen, muss eine Auflassungsvormerkung an der vereinbarten Rangstelle (in der Regel an erster Stelle) im Grundbuch eingetragen sein. Erst nach Fertigstellung des Hauses wird dem Käufer dann das bebaute Grundstück übereignet und die Eigentumsänderung in das Grundbuch eingetragen.
  • Eine Freistellungserklärung vom Kreditgeber des Verkäufers muss vorliegen, falls das Grundstück noch mit einer alten Grundschuld belastet ist
  • Die Baugenehmigung muss vorliegen.

Kann der Bauträger die in § 3 Abs. 1 MaBV genannten Bedingungen (noch) nicht alle erfüllen, darf der Unternehmer Zahlungen nur entgegennehmen, wenn er dem Käufer eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft übergibt. Mit dieser sichert die Bank des Bauträgers alle eventuellen Ansprüche des Käufers in Form einer ”Rück-gewähr”, also der Rückgängigmachung des Vertrages, und der Auszahlung bisher geleisteter Zahlungen oder einer Fertigstellungsgarantie ab. Diese Bankbürgschaft muss den vollen Festpreis abdecken und bis zur Übergabe des fertiggestellten Hauses beim Notar verwahrt werden. Sie kann zurückverlangt werden, wenn die oben genannten Schutzmaßnahmen gemäß §3 vorliegen. 

Ist das Haus bei Vertragsabschluss bereits fertiggestellt, dann kann der volle Kaufpreis unter der Voraussetzung gezahlt werden, dass die Auflassungsvormerkung und die Freistellungsverpflichtung vorliegen.
 

Ratenzahlung nach Makler- und Bauträgerverordnung

Oft sind die Häuser aber noch gar nicht gebaut oder befinden sich erst im Bau. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch müßten die Käufer auch in diesen Fällen erst nach Fertigstellung und Übergabe des Hauses zahlen. Denn nach dem Werkvertragsrecht ist der Bauträger ”vorleistungspflichtig”. Diese Verfahrensweise ist aber im Baubereich selten. Deshalb schreibt die Makler- und Bauträgerverordnung einen standardisierten Ratenzahlungsplan vor, der dem Baufortschritt angepaßt sein soll. Diese Angleichung ist aber nur annäherungsweise möglich. Da es sehr unterschiedliche Bauweisen gibt, kann auch ein angenäherter Plan nicht genau dem jeweiligen Bauvorhaben und Baufortschritt entsprechen. Den Zahlungsplan der MaBV finden Sie unter Makler- und Bauträgerverordnung . 

In der Praxis vereinbaren Bauträger allerdings häufig andere Fälligkeitsfristen und verlangen z.B. die erste Rate bereits nach Vertragsabschluss vor Baubeginn sowie hohe Vorauszahlungen. Dies ist nur zulässig, wenn der Bauträger von seiner Bank eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft auf Ihren Namen ausstellen lässt, nach der die Bank alle etwaigen Ansprüche des Käufers garantiert. Dies geschieht in Form von "Rückgewähr", also Rückgängigmachung des Vertrages, Rückzahlung bisher geleisteter Zahlungen oder durch eine Fertigstellungsgarantie. Diese Bankbürgschaft muß den vollen Festpreis umfassen und bis zur Übergabe des fertiggestellten Hauses beim Notar verwahrt werden, der Ihnen eine Kopie überreicht. Aber auch in diesem Fall sollten Sie keine oder nur eine geringe Vorauszahlungen leisten, um Zahlungen für die Mängelbeseitigung zurückbehalten zu können. 

Bis zur Fertigstellung und Übergabe sowie vollständigen Bezahlung des Hauses bleibt der Bauträger Eigentümer des Grundstücks - deshalb die oben beschriebene Absicherung nach der Makler- und Bauträgerverordnung. Bis dahin trägt er allerdings auch das sogenannte Bauherrenrisiko. D. h. er muss dafür aufkommen, wenn z.B. während der Erdarbeiten plötzlich festgestellt wird, daß der Untergrund nicht tragfähig genug ist und kostenintensive Sicherungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen. Bis zur Abnahme verbleibt auch die Verantwortung bei "Gefahr des zufälligen Untergangs" - d.h. die Zerstörung durch Feuer, Blitzschlag, Wasser oder Zerstörung durch Dritte - beim Bauträger.


Unser Rat

Legen Sie auch vertraglich fest, dass Ihnen bei Baubeginn folgende Unterlagen ausgehändigt werden, sonst erhalten Sie diese Unterlagen häufig erst bei Fertigstellung oder manchmal gar nicht:

  • ggf. Bodengutachten,
  • Entwässerungsantrag (überprüfen, ob versickert werden kann),
  • Bauantragspläne (auch Schnitte),
  • Statik,
  • Wärmeschutznachweis nach EnEV,
  • Energiebedarfsausweis nach §13 EnEV,
  • Ausführungspläne/Details,
  • Berechnung des umbauten Raumes und Wohnfläche nach II. BV,
  • Baugenehmigung.

Vereinbaren Sie auch, dass Sie im Zweifelsfall oder bei der Abnahme gegebenenfalls einen externen Bauberater hinzuziehen.

Weitere Informationen

 

Makler- und Bauträgerverordnung

Den relevanten "§3 Besondere Sicherungspflichten für Bauträger" der GewO§34c
[ Mehr lesen auf den Seiten des Ministeriums für Justiz und Verbraucherschutz ]